Jurist: üürilepingu regulatsiooni muudatus paneb üürnikule suurema maksekoormuse

Uuel aastal jõustuv seadusemuudatus annab korteriomanikele võimaluse nõuda üürnikult pangalaenu ning remondifondi tasumist, mis kehtiva seadusega on keelatud ning tänased kokkulepped nende tasumiseks on õigustühised. Lisaks võib korteriomanik nõuda leppetrahve ning remondi tegemist. Jurist Merike Roosilehe sõnul on seadusemuudatus selgelt üürileandja huvides ja toob endaga kaasa ilmselt palju kohtuvaidlusi. Roosilehe hinnangul ei pea üürnikud seadusemuudatuse jõustudes kohe nõustuma uue lepingu sõlmimisega, millega seatakse talle suuremad kohustused ja maksekoormus.

Täna kehtiva seaduse alusel ei ole üürileandjal õigus nõuda remondifondi ega ka laenumakseid isegi juhul, kui nende tasumises on üürnikuga kokku lepitud. Veelgi enam – kuna nende tasumine on juriidiliselt õigustühine, on üürnikul õigus juba tasutud summad üürileandjalt tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel kolme viimase aasta eest, sest alusetu rikastumise nõuded aeguvad kolme aasta möödudes. Kavandatav seadusemuudatus lubaks aga edaspidi üürilepingus kehtivalt kokku leppida, et vastavad kulud peab kandma üürnik ja seda juhul, kui vastav kokkulepe on sõlmitud kirjalikus vormis.

Seaduses sätestatud vormivea järgimata jätmise korral on kokkulepe tühine. Eelnõu seletuskirja kohaselt sellise kokkuleppe puhul kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi nõudmise eesmärk on tagada, et üürnik oleks sellise kohustuse võtmisest teadlik ning mõtleks kokkuleppe sõlmimise vajaduse üle järele. Selle kokkuleppe sõlmimine on võimalik üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, mitte aga lepingu kestel. HUGO.legal jurist Merike Roosileht ei välista, et üürleandjad teevad vastava kokkuleppe nende kulude tasumiseks ka enne seaduse muudatust sõlmitud üürilepingute puhul.

Kuigi seaduses on öeldud, et üürnik peab hoone korrashoiu- ja parenduskulud kandma üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses, ennustavad juristid siiski palju vaidlusi, kuna mõistlikusest ja proportsionaalsusest võib üürileandjal üürnikust teine arusaam olla.

Kokkuleppe küsimus

HUGO.legal jurist Merike Roosilehe sõnul on endiselt kõik kokkulepete küsimus ja loodetavasti jõutakse enamjaolt ka selleni, kuid seadusemuudatus annab üürileandjale suurema vabaduse üürnikult raha küsida.

“Võime ju ölda, et üürnikul ei ole uute tingimustega lepingut kohustus sõlmida, kuid ega tal sellest perspektiivis pääsu ka ei ole – üürileandja võib lepingu 3 kuulise etteteatamisega põhjuseta üles öelda ja sealt edasi tuleb ikkagi uus leping sõlmida. Tahan uskuda, et suures plaanis palju ei muutu – ilmselt on ka täna üürileandjad arvestanud eluasemega kaasnevad kulutused juba üüri hinna sisse. Üüri hinna, kas siis ilma või koos remondifondi ja laenumaksetega, paneb paika konkurents üüriturul. Tõenäoliselt näeme seadusemuudatuse jõustudes rohkem vaidlusi üürnike ja üürileandjate vahel, olgu selleks siis mõistlikuse või proportsionaalsuse nõue või leppetrahv ning nõutav remont,” lisas Roosileht.

Võimalik küsida leppetrahvi

Uue seadusemuudatusega antakse üürileandjale ka võimalus leppida üürnikuga kokku leppetrahvi maksmise kohustuses mitterahalise kohustuse rikkumise korral ja see kokkulepe peab olema sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Praegu kehtiva seaduse järgi on leppetrahvi kokkulepe tühine.

Kuigi seadusemuudatuses on sätestatud, et üks leppetrahv ei tohi ületada 10% kokkulepitud üürist ja muudest üürniku kanda jäetud summadest, on ka siin palju tõlgendamise ruumi. Segaduste vältimiseks on seaduses paika pandud, et ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus ei tohi ületada 20% ühe kuu üüri summast.

Leppetrahvi kohaldamiseks tuleb lepingus kirja panna, mille eest võib leppetrahvi nõuda. Näiteks võib kokku leppida, et leppetrahvi võib nõuda naabrite rahu rikkumise, suitsetamise keelu rikkumise või kodulooma pidamise keelu rikkumise eest. Kui üürnik ei ole nõus leppetrahvi vabatahtlikult tasuma, peab üürileandja seda nõudma kohtu kaudu ja oma nõude ära tõendama.

Kindlasti ei ole üürileandjal õigus leppetrahvi tasaarveldada tagatisrahaga. Seaduse jõustumisel ei saa aga siiski välistada, et üürileandjad just seda teevad, eeldusel, et üürnikud ei ole huvitatud kohtuvaidlustest ja sellega kaasnevatest menetluskuludest, vaid pigem nõustuvad tasaarveldamisega.

Remondikohustuse lisandumine

Samuti on üürileandjal tulevikus õigus nõuda remondikohustuse täitmist, kui selles on eelnevalt kokku lepitud. Näiteks kui üürnik soovib lepingut lõpetada ning välja kolida, võib üürileandja nõuda teatud osas remondi tegemist, et taastada elamise esialgne seisund. Näiteks võib üürileandja nõuda tapetseerimist, lagede-seinte värvimist või valgendamist, põrandate, siseuste, akende ja välisukse sisekülje värvimist.

Kui üürnik oma kohustust rikub ja keeldub asjalt hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud muutusi kõrvaldamast, on üürileandjal võimalik vastav korrashoiukohustus ise täita ning nõuda üürnikult vastavate kulude hüvitamist kuue kuu jooksul. Siin võivad poolte vahel tekkida vaidlused nii nõutava hüvitise suuruse üle kui ka selle üle, kas vastavate remonditööde vajadus on tekkinud ikkagi üürniku poolt asja kasutamise tulemusena. Seetõttu on väga oluline fikseerida ning mõlemapoolselt allkirjastada üüripinna seisukord sisse kolides.