Advokaat selgitab, kuidas muutuvad eluruumi üürileandja ja üürilevõtja suhted

Võlaõigusseaduse muudatused andsid üürileandjale õiguse kirjutada eluruumi üürilepingusse varasemalt keelatud kokkuleppeid ning võimaldavad üürilevõtjal ja üürileandjal sõlmida omavahel uusi.

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaadi Andres Kivi sõnul olid varasemalt eluruumide üürilepingutes keelatud kokkulepped, mis nägid ette üürniku poolt leppetrahvi tasumist, remondifondi kulude kandmist ning kohustust tagastada üüriese ilma hariliku kulumise ja halvenemise tunnusteta.

Asja väärkasutamisega seotud leppetrahvid on lubatud

Kui üürilepingus on sõlmitud vastavad kokkulepped, kuid üürnik otsustab omaniku loata näiteks pidada üüripinnal koduloomi, suitsetada, rikkuda pidevalt öörahu või jätta vahetamata suitsuanduri patarei, on üürileandjal õigus nõuda leppetrahvi, mille suurus on siiski üürniku kaitseks seadusega piiratud. “Ühe rikkumise eest määratav leppetrahv ei tohi ületada 10% kuuüürist, kõrvalkuludest ning korrashoiu- ja parenduskuludest. Teiseks ei tohi ühes kalendrikuus nõutavate leppetrahvide summa ületada 20% üürist ja viidatud kuludest,” selgitas advokaat Kivi.

Jätkuvalt on tühised leppetrahvid rahaliste kohustuste rikkumise eest, näiteks kui üürilevõtja jätab maksmata üüritasu või korteriga kaasnevad kõrvalkulud. “Rahaliste kohustuste täitmisega viivitamisel võib nõuda viivist, mis on kokkuleppe puudumisel 8% aastas või vastavalt kokkuleppele kuni 24% aastas tähtaegselt tasumata summast,” lisas Kivi.

Korrashoiu- ja remondikulud võib jätta üürniku kanda

Kui varasemalt oli üürniku poolt hoone remondifondi tasumise kohustuses kokku leppimine tühine, siis nüüd saab kokku leppida, et mõistlikus ulatuses võib remondifondi tasumise kohustuse jätta üürnikule. “Kui hoones tehakse üksikuid parandustöid, näiteks tehakse koridori või katuse hooldust ning ei teostata pikaajalise mõjuga ja suure laenu võtmist vajavaid rekonstrueerimistöid, võib sellised kulutused jätta üürniku kanda,” täpsustas Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Kivi.

Seejuures puudutab muudatus üksnes hoone kui terviku ja mitte üksiku elamispinna korrashoiu- ja parendamiskulusid. See tähendab, et kortermaja puhul võib üürniku kanda jätta kaasomandis oleva osa korrashoiu- ja parenduskulud (nt fassaad, koridorid, katus, kelder jmt). Konkreetse korteri kulutuste hüvitamises kokku leppida ei või.

Kasutamisest tekkinud kulumise kõrvaldamise võib jätta üürniku kanda

Varasemalt lähtus seadusandja eeldusest, et asja kasutamisest tekkiva hariliku kulumise ja halvenemise kulu peab üürileandja arvestama üüritasu sisse. Nüüd aga võivad üürileandja ja üürilevõtja kokku leppida, et üürilepingu lõppemisel peab üürnik tagastama korteri samas seisundis või kasutamisest tekkinud kulumise kõrvaldamiseks peab ta kandma mõistlikud ja vajalikud kulud.

Hedman Partnersi advokaat rõhutas, et seadusandja ei ole muudatusega võimaldanud kokku leppida, et üürnik kõrvaldab sellised puudused, mis ei ole tekkinud asja kasutamisest üürniku poolt. “Näiteks kui katus hakkas üürilepingu kehtivuse ajal lekkima, ei ole see üürniku süü ja sellest tekkinud kahju ei pea üürilevõtja oma kuludega kõrvaldama. Kui aga üürnik on kasutanud elamispinda korrapäraselt ja õigesti ning selle käigus on korter või selle sisustus loomulikult kulunud, peab üürnik vastava kokkuleppe olemasolul olukorra oma kuludega taastama,” tõi Kivi näite.