T1 Keskuse saneerimislugu jõuab riigikohtusse? Meenutame, mille üle vaidlus käib
(27)
Vaidlustamise ajal saneerimismenetlus jätkub, AS-i Tallinna Moekombinaat suhtes kehtivad edasi saneerimismenetluse algatamise tagajärjed ja T1 Mall of Tallinn jätkab igapäevast tegevust. AS-i Tallinna Moekombinaat saneerimisprotsess ei mõjuta AS-i Pro Kapital Grupp ülejäänud kontserni ettevõtete tegevust, teatab ettevõte börsiteates.
2020. aasta kevadel esitas Tallinna Moekombinaat Harju Maakohtule avalduse ettevõtte saneerimismenetluse algatamiseks. Ettevõte koostas saneerimiskava, mis pani paika plaani, kuidas T1 käivitamisraskustest välja tuua ning kuidas kõikide võlausaldajate ees kohustused võimalikult suures ulatuses täita. Saneerimiskava sai enamiku võlausaldajate heakskiidu. Vaid suurim võlausaldaja Lintgen, kes saaks saneerimisperioodi lõpuks tagasi 96% võlast soovib Tallinna Moekombinaadi pankrotti.
Tallinna Moekombinaadi koostöö Sixth Street Partners investeerimispanga gruppi kuuluva Lintgeniga algas 2016. aastal, mil sõlmiti 65 miljoni euro suurune laenuleping kaubandus- ja meelelahutuskeskuse T1 Mall of Tallinn ehitamise rahastamiseks.
Keskus avati 2018. aasta sügisel ning koostöö sujus tõrgeteta. Keskuse käivitamise ajaks oli turusituatsioon Tallinnas ja laiemalt paraku muutunud ja seda peamiselt kahes aspektis: esiteks ei näinud rahvusvaheliste moekettide strateegia enam ette laienemist vaid olemasoleva kaupluste portfelli efektiivsuse tõstmist ning teiseks, Eestisse oli Balti riikidega võrreldes kaubanduspinda lisandunud kõige rohkem.
Kuna üüripindu ei õnnestunud piisavas mahus välja rentida, jäid keskuse tegevusnäitajad prognoositule alla. T1 juhtkond teavitas tekkinud raskustest laenuandjat 2019. aasta kevadel, tehes ka ettepaneku asuda läbirääkimistesse laenulepingu tingimuste kohandamiseks tekkinud olukorraga.
Tallinna Moekombinaat kirjutab oma kodulehel, et edasi läksid neil Lintgeniga suusad risti. 2019. aasta suvel ei varjanud Lintgen enam oma soovi T1 üle võtta, käivitades personaliotsingu keskusele uue juhi leidmiseks.Nad ütlevad, et suurim võlausaladaja soovib keskuse odavalt endale saada.
Avaldame ka Sixth Street Partnersi avaliku kirja, mis selgitab nende vaadet:
Sixth Street Partners on üle 20 aasta teinud koostööd kinnisvaraarendajatega üle maailma ning on veendunud Tallinna kui Baltimaade atraktiivse ja kasvava ärikeskuse potentsiaalis.
Meie kohalolek Eestis sai alguse 22. novembril 2016, mil Sixth Street (tookordse nimega TSSP) sisenes Eesti turule, kui teatati avalikult meie 65 miljoni eurosest investeeringust T1 kaubanduskeskuse ehitusse.
Pidasime oluliseks, et saame osaleda Tallinna linnakeskkonna uuenemises ning rajatava T1 keskuse potentsiaali rakendamises, nii et see moodustaks koos oma naabri, eduka Ülemiste Keskusega Eesti kõige atraktiivsema äripiirkonna.
Tookord kiitis sõlmitud lepingut Pro Kapital Grupi juhatuse esimees Paolo Michelozzi: „Suurt heameelt teeb, et meie kontseptsioon, keskuse asukoht ja Tallinna kaubanduskinnisvara turg üldiselt on pälvinud rahvusvahelise finantsturu tähelepanu".
Pro Kapitali oskamatus T1 haldamisel tekitas pettumuse
Nüüd, peaaegu neli aastat hiljem, oleme selles teates pettunud. Muret ei tee T1 olemasolev potentsiaal, vaid Pro Kapitali kui kinnisvaraettevõtte suutmatus hallata keskust asjatundlikult ning täita eesmärke, milles lepiti kokku siis, kui Sixth Street tegi investeeringu.
Pidasime T1 algset kontseptsiooni tugevaks ja arvame, et paljud selle tugevaimad küljed peavad paika ka praegu ja võib-olla enamgi kui varem.
T1 asub Tallinna kõige kiiremini areneva ärikvartali naabruses ning transpordiühenduste sõlmpunktis, Tallinna rahvusvahelise lennujaama ning tulevase Rail Balticu liiklussõlme lähedal. Kinnisvara puhul on tähtsaim asukoht ja T1 pääseb hõlpsalt autoga ning kõigi ühistranspordi liikidega - rongi, trammi ja bussiga.
Tegu on keskusega, mis suudab täita erinevaid funktsioone, muutuda ning kohanduda kogukonna ootuste ja vajadustega. T1 puhul on näha palju kasutamata potentsiaali , mis tooks kasu rentnikele, külastajatele ja tervele Tallinnale.
Paraku on olukorras, kus rentnikud lahkuvad ja T1 kritiseeritakse tava- ja sotsiaalmeedias, Pro Kapitali poolt tulnud vaid üks vabandus teise otsa. 2019. aasta teiseks pooleks - tunduvalt enne COVID-19 tekitatud vapustusi - sai selgeks, et Pro Kapitali tütarettevõte AS Tallinna Moekombinaat on maksejõuetu, kuna oli peatanud arvete tasumise meile ja paljudele teistele võlausaldajatele. Meie kannatus sai lõpuks otsa.
Sixth Street on teinud tööd, et jõuda selgusele, mis läks T1-ga valesti ja kuidas olukorda parandada
Et saada aru, mis läks valesti, kaasasime 2019. aasta suvel ekspertide rühma, kellel on kogemusi ja ressursse kinnisvara objektiivseks hindamiseks. Nende hulgas olid nii Eesti jaekaubanduskinnisvara eksperdid kui ka rahvusvaheliselt tunnustatud ärikinnisvara haldajad.
Nende hinnang oli väga selge: Pro Kapital oli teinud T1 haldamisel kõik valesti. Külastajate voo optimeerimiseks mõeldud arhitektuurne planeering on ebaõnnestunud, puudub professionaalne rendisuhete haldus ning korralik finantshaldus.
Kõige kehvem oli see, et T1 ei vastanud tarbijate ootustele. Poodide valik jätab soovida, kuna puuduvad keskmist külastajat kõnetavad laiatarbebrändid. Nagu eelnevalt märgitud, T1 ei peaks konkureerima Ülemiste Keskusega, vaid nad võiksid moodustada üheskoos Eesti kõige atraktiivsema äripiirkonna.
Meie eksperdid andsid ka väikese, kuid igati loogilise soovituse rajada sissepääs keskuse Ülemiste City poolsele küljele, kuna sealsamas asub kiirelt arenev ligi 10 000 inimesega ärilinnak.
Kui esitasime analüüsi tulemused Pro Kapitalile koos meie ettepanekutega lahendada tasumata laenumaksete küsimus kohtuväliselt ja suunata T1 õigele teele, vastasid nemad võlausaldajate selja taga esitatud saneerimisavaldusega ning valisid kohtutee, et mitte arveid tasuda.
T1 ümbersünd on võimalik, kuid see eeldab omaniku tahet teha suuri investeeringuid
T1 ümbersünd on võimalik, kuid keskus vajab meie ekspertide hinnangul üle 10 miljoni euro investeeringuid. Pro Kapital on öelnud, et nad ei tee seda ja kardetavasti nende saneerimisplaan - õhuke nagu see on - jätkab ainult suurte lubaduste ning nende mittetäitmise teed.
Et meie kavatsused oleksid selged: haldame USA-s ja Lääne-Euroopas pensionifondide ja pensionäride varasid mahus 34 miljardit USA dollarit ja võtame oma vastutust nende ees väga tõsiselt. Oleme nõus tegema T1 uusi investeeringuid ja teeme kõik endast oleneva, et kaitsta oma investeeringut ja ning õigusi ning teha T1-st edulugu.
Oleme kindlad, et Eestis hinnatakse vaba turumajandust ja rahvusvahelisi investeeringuid ning kaitstakse võlausaldajate õigusi.
Meie soov on koostöö Eesti äriavalikkusega, et teha T1 ebaõnnestumisest edulugu ja aidata keskusel teostada oma potentsiaali äriettevõtte ja Tallinna tunnustatud maamärgina.
Moekombinaadi arvutuste kohaselt on saneerimise ja pankroti võimalik erinevus selline:
