Huvi kasv suur, kuid kas praegu on aeg "flippimiseks"? Kinnisvaramaakler jagab nõuandeid

Kinnisvaratehingute arvu ja hinna kiire tõus on omakorda kaasa toonud "flippimisest" huvitujate märkimisväärse kasvu, kirjeldas Horizont kinnisvara maakler Annika Kuusk.

"Flippimine" on investeerimine kinnisvarasse, kus investor ostab vara mitte eesmärgiga hakata seda kasutama, vaid lühiajaliselt hoida (ka remontida) ja siis kasumiga edasi müüa.

Maja mere ääres

"Sügisel 2020.a. teatas ettevõtja, et soovib osta mere äärse kinnistu koos renoveerimist vajava majaga. Kaugus Tallinnast ei olnud tema jaoks oluline. Leidsime selliseid kinnistuid 4-5, käime koos vaatamas, aga tehinguks ei läinud. Kuniks leiame populaarse suvituslinna läheduses mere ääres kinnistu hinnaga 132 000 € ," kirjeldas Kuusk.

Kinnistul asuv palkmaja on valminud 2007.a, 92 m2, 3 magamistuba, elutuba ja avatud köök. Maja üldilme oli väsinud, palgid olid hallid ja ilmetud, kunagi paigaldatud plekkkatuselt koorus värvi ja vihmaveerennides kasvas sammal.

"Kuna kinnistu oli juba üle kahe aasta müügis olnud, siis soovitasime ostjal tingida ning pingeliste läbirääkimiste tulemusel jõutigi kokkuleppele. Ostu-müügi hinnaks sai 117 000 eurot.
Aprillis 2021.a. pöördus klient uuesti meie poole ja tegi ettepaneku tema poolt sügisel ostetud majale ostja leida," lisas Kuusk.

"Fotograafiga pilte tegema sõites oleme kohapeale jõudes äärmiselt üllatunud. Maja oli saanud värske välisilme – fassaad hooldatud ja värvitud, paigaldatud oli uus kärgbituumenkatus. Hoov oli kenasti haljastatud. Maja päiksepoolsele küljele oli ehitatud terrass 130 m2, millel asus 3-ruumiline puuküttega tünnisaun, selle kõrval köetav kümblustünn, väliköök ja laud 8-le inimesele, mille kohal varikatus (30 m2).

Selgub, et omanik on investeerinud flippimisse 50 000.- eurot ja soovib nüüd maja müüa 270 000 euroga. Kaks nädalat hiljem oleme majale ostja leidnud. Flippimise tulemusel teenib omanik 100 000 eurot," kirjeldas Kuusk.

2-toaline korter Riias

"Kui raha on üksnes 10 000 – 15 000 eurot, siis tasub ringi vaadata Tallinnast väljapool. Riias algavad remonti vajavate kesklinna korterite hinnad kümnest tuhandest eurost. Ja Riia suguses suurlinnas on kinnisvaraturg alati oluliselt aktiivsem kui mõnes Eesti väikelinnas," arvas Kuusk.

"Septembris 2020.a. pöördus meie poole klient, kes avaldas soovi osta endale kuni 10 000 eurot maksev remonti vajav korter Riia kesklinna. 5-6 leitud korterist valis klient välja kaubanduskeskuse Olimpia lähedal vanas 2-kordses puumajas omaette sissepääsuga oleva 2-toalise korteri, kus varem asus televiisoriparandus. Korteri ostu-müügihinnaks kujunes 8 800 eurot," meenutas Kuusk.

Kuuse sõnul võtsid kohalikud töömehed paari päevaga üles kõik põrandad, lammutasid maha vaheseinad, kiskusid seinad laudadeni paljaks. Osa ehitusmaterjale osteti Eestist (kamin, soojaveeboiler jne., kuna need on Eestis odavamad) ja osa Riia väikestest keldripoodidest, kus kruvid, naelad, pahtlid ja muu maksab lausa 3-4 korda vähem. Kolm kuud hiljem on korter kenasti remonditud ja müüdud.

Kortreri müügihind oli 32 000 eurot, flippimise tulemusel teenis omanik veidi üle 14 000 eurot.

Kuuse sõnul võib Iga asjaga rikkaks saada, kui seda teha kainelt ja kaalutletult. Lihtsalt tuleb endale kinnisvaraturg selgeks teha, tuleb otsida sobilikke objekte ja omandada elementaarsed remonditeadmised.

"Kahjuks kõik flippimised ei lõppe õnnelikult, paljud flippimised lõppevad totaalse flopiga," lisas ta.

Kui flippimisest sai flop

Algaja investor ostis iseseisvalt ühe oksjonikeskkonna kaudu müügil olevast pankrotivarast, Tallinnast ca 60 km kaugusel paikneva remonti vajava korteri, eesmärgiga see remontida ja kasumiga maha müüa.

"Et tal endal ehitusteadmisi ja ka aega eriti polnud, lootis ta korteri mõne tuttava ehitusmehe abil ära remontida. Esimene ehitusmees võttis väikese ettemaksu, tegeles mõne nädala remondiga, siis aga kukkus jooma ja kadus. Järgmine ehitusmees leidis, et osa juba tehtud töid on vaja uuesti teha, seega osade tööde eest tuli maksta topelt," meenutas Kuusk.

Värvimis- ja pahteldamistöödega tehti algust südatalvel. Samas majal puudus keskküte. Et värv kenasti kuivaks, kasutas ehitusmees tubades elektriradiaatoreid. Kevadel eletriarveid makstes ja kulusid kokku lüües selgus, et korteriomanik on elektrile kulutanud nelja kuuga sama palju, kui pool korteri ostuhinnast.

"Alates märtsist 2021.a. on algaja investor üritanud oma korterit müüa. Seni tulutult. Kahe ja poole kuu jooksul ei ole korterile tekkinud mitte ühtegi ostuhuvilist, isegi vaatama pole seda keegi tulnud. Remondi lõpetamiseks võetud kõrge intressiga lühiajaline laen aga ootab tasumist," lisas maakler.

Et flippimine ei lõppeks flopiga

• Mis maksab selle piirkonna remonditud ja remontimata korter/maja?
• Kui palju sa tohid kulutada remondile, et seda oleks veel kasumlik müüa?
• Milline on remondi tegelik maksumus?
• Milliseid töid sa oled ise valmis ära tegema ja milliseid teenusena sisse ostma?
• Millise perioodi jooksul sa pead selle kinnisvara maha müüma? Mis juhtub siis, kui sa ei suuda seda maha müüa?

Ära tegele flippimisega, kui sul:

• Pole piisavalt raha. Flippimine nõuab raha. Esimene kulu on korteri/maja soetamismaksumus. Kui ostad laenuga, siis pead maksma ka laenuintressi. Raha peab olema väikese varuga, seda peab jätkuma ka remondi käigus ilmnevate ettenägematute kulude kandmiseks.
• Pole piisavalt aega. Korteri/maja renoveerimine on aega nõudev tegevus. Õige kinnisvara leidmiseks võib kuluda kuid. Korteri remontimiseks kulub nädalaid, maja remontimiseks võib kuluda kuid. Kui korter/maja on remonditud, ka siis võib selle müügiks kuluda mitmeid kuid.
• Pole piisavalt oskusi. Professionaalsed ehitajad ja kvalifitseeritud spetsialistid on kallid. Flippimisega tasub üksnes siis algust teha, kui lihtsamaid töid oskad/oled valmis ise ära tegema (lammutamine, värvimine, pahteldamine jne).
• Pole piisvalt teadmisi. Kinnisvara õige hinnaga õigesse kohta ostmiseks pead sa teadma, kuhu mingit kinnisvara osta ja kui palju ta pärast flippimist väärt võib olla. Samuti tuleb osata kalkuleerida remondi maksumust.