Allpool käsitleb advokaadibüroo Hedman Partners tähtsamaid küsimusi, mida sel puhul silmas pidada.

1. Kas korter on vormistatud korteriomandi või kaasomandiosana?

Tänapäeval on enamik kortereid vormistatud korteriomanditena. Korteriomandi omanikule kuulub eriomand konkreetsele korterile ja õigus kasutada teiste omanikega jagatavat ühispinda. Eriomandi olemasolu tõttu võib korterit sõltumata teistest korteriomanikest vabalt kasutada ja käsutada. Samas võib vanemates majades jätkuvalt kohata korteriomanditeks vormistamata kortereid. Ostjal tasub kindlasti arvestada, et korteriomanditeks vormistamata majas ei ole ühelgi isikul eriomandit ühegi korteri üle ja igale kaasomanikule kuulub üksnes mõtteline osa tervikust.

Kaasomandi puhul tekivad korteri kasutamise ainuõigused või üldpindade kasutamise reeglid notariaalse kasutuskorra alusel. Seejuures ei pea kaasomandiosa mõttelise osa suurus olema vastavuses kasutamiskorra järgselt antavate õigustega ehk suurem osa ühisest asjast ei väljendu automaatselt suuremates õigustes. Ostjal tasub korteriomandiks vormistamata korteri ostmisel kindlasti kontrollida, kas kõik vajalikud kokkulepped on vormistatud notariaalselt.

Lisaks tasub arvestada, et kaasomandiosa müümisel on teistel kaasomanikel ostueesõigus müüdud kaasomandiosale. See tähendab, et teine kaasomanik võib kahe kuu jooksul asuda ostja asemele samadel tingimustel.

Seega, ostes kaasomandiosana vormistatud korteri, peaks ostja arvestama ostueesõigusega või sõlmima notariaalselt teiste kaasomanikega ostueesõigusest loobumise kokkuleppe.

2. Kas keldriboks või parkimiskoht kuulub korteri juurde?

Üldjuhul on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandis olevaid ühispindu vastavalt kokkulepitud reeglitele. Sõltuvalt kasutamiskokkulepete olulisusest tuleb need sõlmida kas kõikide omanike poolt notariaalselt (nn notariaalne kasutuskord) või otsustada korteriomanike üldkoosolekul (nn tavapärase valitsemise otsused). Esimesed jäävad igal juhul kehtima ka tulevaste korteriomanike suhtes.

Olulised ühispindade kasutamise kokkulepped näiteks parkimiskohtade või keldribokside osas on mõistlik vormistada notariaalselt kõikide korteriomanike juuresolekul. Tasub arvestada, et kui ühispindade kasutamise osas on kujunenud välja notariaalselt vormistamata tava, näiteks teatud isik kasutab teatud keldriboksi, siis selline tava juriidilise õigusena korteri ostjale automaatselt üle ei lähe.

3. Kas majandamiskulud on jaotatud õiglaselt?

Korteriühistu põhikirjast sõltub, kas majanduskulusid jagatakse vastavalt korteri pindade suurustele või mingite teiste põhimõtete järgi. Näiteks võib olla ebaõiglane, kui esimesel korrusel asuv kiirtoitu müüv äripind tekitab oluliselt rohkem prügi või kasutab tuntavalt enam tehnosüsteeme, kuid kõik majanduskulud jaotatakse üksnes vastavalt ruutmeetritele. Tuleb arvestada, et arendamise järgus kortermajas on seesuguseid kokkuleppeid palju lihtsam teha, kuna arendaja loob korteriühistu ja kinnitab põhikirja ainuisikuliselt.

4. Kas müüjal on võlgnevusi korteriühistu ees?

Korteri ostjal tasub teada, et kui omanik müüb talle majanduskulude võlgnevustega korteri, võib korteriühistu nõuda võlgnevuse tasumist ostjalt. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus oleks mõistlik pärida, kas korteriga tulevad kaasa ka võlgnevused, ja leppida kokku võlgnevuste võrra müügihinna vähendamises või ostuhinna osalises ülekandes otse korteriühistule.

5. Kas müügilepingu tingimused on jäänud kehtima?

Ostes korteri ehitamisjärgus majja, vormistatakse ostjaga üldjuhul esmalt võlaõiguslik leping ehk müüjal tekib kohustus kokkulepitud omadustele vastava korteri omandiõigus üle kanda. Korteri valmimisel sõlmitakse asjaõiguslik leping ehk müüja kannab omandiõiguse üle. Kuivõrd üheskoos asjaõiguslepingu sõlmimisega on võimalik ka esimese lepingu muutmine, peab ostja olema tähelepanelik, et esimeses lepingus kokkulepitud tingimusi enam ei muudetaks. Ostes korteri n-ö järelturult, vormistatakse need kaks lepingut ühes dokumendis korraga.

6. Kas müüja on teavitanud kõikidest puudustest?

Müüja peab teavitama ostjat korteri ja ühispindade puudustest ning muudest märkimisväärsetest asjaoludest. Nendeks on näiteks katkine tehnoseade, normist halvem heliisolatsioon, kuid ka sellised elukeskkonna puudused nagu pidevalt häirivad lõhnad või helid naabritelt, häiriva lühimajutusteenuse osutamine teiste korteriomanike poolt, korteriühistu liikmete suured võlgnevused korteriühistu ees jne.

7. Kas korteriomandi üleandmisel avastatud puudustest teavitati?

Korter tuleb üle anda kokkulepitud seisundis ja müüja peab ostjat teavitama selle puudustest. Kui ostja aktsepteerib talle teadaolevad või müüja nimetatud puudused, ei oma müüja nende ilmnemisel lepingulist vastutust. Vastasel juhul võib ostja olulise puuduse avastamisel esitada müüjale kahju hüvitamise nõude, alandada hinda või lepingust taganeda.

Ostja peab müügijärgsel korteri üleandmisel avastama ja kohe teavitama müüjat lihtsasti äratuntavatest puudustest (nt uues korteris on paigaldamata põrandaliistud). Varjatud puuduste osas (nt torud lekivad, küttesüsteem ei tööta korrapäraselt) tuleb müüjat teavitada pärast sellise puuduse avastamist. Nii ostjal kui ka müüjal tasub teada, et korteri üleandmisel tehtava ülevaatuse käigus ei eeldata varjatud puuduste olemasolu tuvastamist ostja poolt.

8. Kas remont on õigesti vormistatud?

Korteri spetsiifiliseks puuduseks on see, kui ümberehitustööd või paigaldustööd on tehtud ilma selleks vajalike era- või avalik-õiguslike toiminguteta, näiteks ehitusloa/kasutusloa või teiste korteriomanike nõusoleku saamiseta. Näiteks soojuspumba või satelliittaldriku paigaldamine välisfassaadile on lubatud üksnes teiste korteriomanike nõusolekul. Kui eelmine korteriomanik ei ole vastavat luba teistelt korteriomanikelt saanud, võivad teised korteriomanikud hakata nõudma soojuspumba eemaldamist.

Kui teatud ümberehitustööd ei ole vormistatud korrektselt ja nõutud load on jäänud saamata (nt on vahetatud välja ahjuküte gaasikütte vastu), võib tulevikus olla keeruline müüa selliste ümberehitustöödega korterit. Nii peaks pangalaenuga korteri ostmisel olema kõikvõimalikud nõusolekud ja load olemas, vastasel juhul ei ole pank nõus tehingut finantseerima.

Tallinna advokaadibüroo Hedman Partnersi meeskonna asjatundlikkus on võrreldamatu kapitali kaasamise, äriühinguõiguse, ühinemis- ja omandamistehingute, andmekaitse ja privaatsussätete, intellektuaalomandi, tärkavate tehnoloogiate ja äriühingute asukohamuutuste (sh aktsiavahetuste) alal. Juriidilise abi saamiseks võta ühendust nende kodulehe kaudu või külasta nende bürood Rotermanni kvartalis aadressil Rotermanni 8.