Kinnisvaraarenduste suurim probleem on visiooni ja lõppeesmärgi puudumine

Visioonikriisis vaevlemise parimaks lahenduseks on kinnisvaraarendaja ja linna tihedas koostöös korraldatud arhitektuurikonkurss, usuvad arhitektid Oliver Alver ja Aigar Roht.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhitekt Oliver Alveri sõnul alustatakse arendamisel sageli bürokraatiast ja detailplaneeringust ilma selge kontseptsioonita – puudub uue arenduse eesmärk ja on arusaamatu, kellele see on loodud. „Tihti alles planeeringu kehtestamise järel selgub, et arenduse suund on olnud täiesti vale ja kehtestatud ehitusõigus ei ole sobilik. Detailplaneeringu muutmine on aga pikk ja keeruline protsess, mistõttu arendajad pigem ootavad aastaid, kuni on võimalik planeeringut projekteerimistingimustega muuta,“ selgitas Alver.

„Uue elamukvartali lõppeesmärk saab kõige paremini paika arhitektuurivõistlusel,“ ütles linnaarhitekt Alver. Konkursi õnnestumisele aitavad kaasa täpselt ja detailselt kirjeldatud lähteülesanne, mille koostamisse tasub kaasata võimalikult palju osapooli. „Erinevate arhitektide visioonidega tutvudes saab alles päriselt aru, millised on ühe piirkonna võimalused ja milline võiks olla parim lahendus,“ rääkis Alver. Praegu on Tallinnas juba mitmeid selliseid näiteid.

Arhitektuuribüroo Korrus arhitekt Aigar Roht kinnitab arhitektuurivõistluste vajalikkust. „Võistluseta takerdub tihti suurem ja laiem diskussioon vaidlustesse ning hooned või lahendused ei pruugigi valmida. Alati on neid, kellele midagi projekti juures ei meeldi, eriti kui ei saada täpselt aru, milliste lahendustega on tegemist ning mis põhjustel need vastavana on kavandatud,“ kirjeldas Roht tüüpilisemat arendamisega seotud probleemi.

Linnaarhitekt Alveri sõnul reeglina arhitektuurivõistlusi ei korraldata ning alustatakse kohe detailplaneeringust. „Tavapraktikas koostatakse detailplaneeringuna niinimetatult bürokraatlik joonis, mida pahatihti ei koosta isegi arhitektid ning milles puudub sisu ja selge ruumiline visioon, milline saab elurajoon olema.“

Erinevad eesmärgid tuleb tuua kokku ühtseks tervikuks

Arhitekt Aigar Rohti sõnul on mis tahes objekti rajamise arengul väga suur roll arhitektuuribüroodel, kes kavandavad lahendused, samas ka kohalikul omavalitsusel, kes sätestab konkreetsed piirangud ja tingimused arhitektidele mängureegliteks ning arendajal, kes realiseerib kõigi osapoolte koostöös valminud lõpplahenduse.

Roht selgitab, et kapitalistlikus ühiskonnas on arendaja eesmärk saada realiseeritavast kasumit. Linna eesmärgiks on arendada linna jätkusuutlikult, argumenteerides oma seisukohti parkimisvõimaluste, autoliikluse või muu säärase toel. Arhitekt on korraga justkui linnapoolne käepikendus, realiseerides sätestatud tingimusi ning samaaegselt arendaja palgatud nõustaja, kel endal linnaga tulised diskussioonid ehitustingimuste üle. „Lõpuks on arhitekt see loominguline tegelane, kes vastavalt oma pädevusele lahendab esteetiliselt arendaja ja linna soovid komplekseks lõpptulemuseks,“ selgitas Roht.

Inimeste linn

„Arendamisel tuleb lähtuda arendatava ala piirkonnast, nii inimeste liikumissuundadest, avalike teenuste kättesaadavusest kui ka logistilisest asukohast linnaruumis“ ütles Roht. Paljuräägitud inimmõõtmelise ruumi olemusest Rohti sõnul kahjuks aru ei saada. „Teatakse, mis on ühistransport; avalik ruum – äri ja kaubandus, kohvikud, restoranid; erinevate kasutajagruppide kasutustingimused – pargid, mänguväljakud jne. Aga kas ainuüksi 3-4 korruseline hoonestus võrdub inimmõõtmelise linnaruumiga? Parim lahendus on, kui piirkonda annab kombineerida eri kõrgusega hoonestust, jättes kõrgemate hoonete vahele rohkem vaba ruumi ning kavandades madalamat hoonestust tihedamalt,“ leidis Roht.

Ta lisas, et inimmõõtmelise ruumi juurde käib kindlasti ka piirkonna eripärast tulenev võimaluste jada, mida võib pakkuda siis kas lähedal asuv mets, spordirada või meri. „Igal piirkonnal või arendusel peaks olema mitmekesine ja huvitav nägu. See tähendab, et sul peaks tekkima sportlik huvi teada saada, kuidas siin elatakse, mis paneb antud kohas inimesed end koduselt, turvaliselt ning elavana tundma,“ kirjeldas Roht.

Kuidas vältida „uute Lasnamägede teket“ ?

Linnaarhitekt Oliver Alver toob hiljutise koostööna esile Kaamos Kinnisvara Mustamäel asuva Kadaka pst 136 arendusprojekti, mille linnaehitusliku eskiislahenduse arhitektuurivõistlusel osales suur hulk arhitektuuribüroosid ning kus linn ja arendaja valisid välja asukohale kõige parema ruumilise lahenduse, Kadarik Tüür arhitektibüroo poolt väljatöötatud lahenduse „Vaata aeda“. Kaamos Kinnisvara arendusjuhi Ivar Vahteri sõnul oli Kadaka pst arenduse koostöö põhimõte panna kohe algusel paika jõujooned, kus nii konkursi põhimõtted ja kriteeriumite kooskõlastamine, aga ka konkursi võidutöö valimine toimus arendaja ja linna koostöös. „Lähenesime selliselt Kadaka pst elamurajooni puhul esimest korda. Projekti valmimine lähiaastatel näitab, kas tegu on parima lahendusega, aga lahendus moodustas arhitektuurselt ja elukeskkonna mõistes terviku ning lõppvaliku osas valitses üksmeel,“ ütles Vahter.

Kadaka pst. 136 arenduse konkursi tingimustes, mida võidutöö žürii parimal moel teostas, tulemusena tuli luua valdavalt madaltihe, kolme ja nelja korruseline hoonestus. Lahendus pidi muuhulgas arvestama ka planeeritava maa-ala reljeefi ning ala keskele oli soovitav kujundada piirkonda ühendav avalik pargiala, mis lähtub erinevas eas inimeste vajadusega ning näeb ette mänguväljakuid ja puhkealasid. Kuidas toimub majade vahel liikumine, kuidas on korraldatud parkimine ja millised puud-põõsad tuleb istutada. Hoonestuse kavandamisel tuli vältida „Lasnamäe“ kopeerimist ning pakutav hoonestus pidi olema inimlikes mõõtmetes, pakkudes hubasust ja kodust tunnet.