Aktiivne kinnisvaraturg: kriisi mõõnast on üle saadud, nüüd toimetatakse täie hooga

Kinnisvaraturg on üle saanud koroonakriisi alguse mõõnast ja turg on aktiivne. Novembris vahetas Eestis iga päev omanikku ligi 90 korterit ehk ostu- ja müügitehinguid tehti kuus kokku peaaegu 2700.

Kui 2019. aastal tehti Eestis korteriomanditega 23 200 tehingut, siis 2020. aastal oli koroonakriisi tõttu selleks arvuks 21 900. Tänavu on 11 kuu jooksul vahetanud omanikku rohkem kortereid kui kogu eelmise aasta jooksul kokku.

Elavaim aeg kinnisvaraturul oli sügis

Kinnisvaraturu tänavust elavnemist on põhjustanud mitu asjaolu. Paljud pered lükkasid koroonakriisi alguses kinnisvara ostuotsused edasi, kuid tänaseks taastunud tööhõive, töötasu tõus mitmes sektoris ning suurenenud hoiused on andnud kindluse need tehingud ära teha. Samuti lisandusid turule inimesed, kes said sügisel kätte II samba väljamaksed ning otsustasid kodulaenuks vajaliku sissemakse osaliselt oma pensionisäästudega tasuda. Kasvanud on ka lihtsalt kinnisvarasse investeerijate arv.

Elavaim aeg kinnisvaraturul langes sügisesse. Maa-ameti statistika andmetel vahetas septembris ja oktoobris omanikku vastavalt ligi 2500 ja 2600 korterit kuus ning novembris tehti tehinguid ligi 2700 korteriga. Käesoleva aasta korteri ostu- ja müügitehingute arvuks kokku prognoositakse ligikaudu 27 000.

Kinnisvaraturu aktiivsus on mõjutanud ka kodulaenu turgu. Käesoleva aasta novembrilõpu seisuga on SEB aidanud kodu soetada või renoveerida peaaegu 5300 perel, mis on 35% rohkem kui eelmisel aastal. Ühe tööpäeva jooksul väljastatakse ligikaudu 20 kodulaenu.

Kolmveerand kodudest on laenuvabad

Eestis on ligi 740 000 eluaset ning veidi üle 167 000 kinnisvaratagatisega kodulaenu. Seega on vaid ligi neljandik eluasemetest ostetud kodulaenuga, ülejäänud on laenuvabad.

Tänavu kümne kuuga on kehtivate eluasemelaenu lepingute arv suurenenud ligi 400 võrra ning oktoobri lõpu seisuga on Eestis kinnisvaratagatisel kodulaene 167 471. Lõppevate kodulaenude arv on uute laenudega sarnases suurusjärgus.

Kuhu kinnisvara soetatakse?

Analüüsides viimase viie aasta kinnisvaratehingute arvu selgub, et vastupidiselt levinud arvamusele ostetakse kinnisvara ka mujale kui ainult Tartusse või Tallinnasse. Statistikast selgub, et kinnisvaraturg on muutumas aktiivsemaks ka suurematest linnadest väljaspool.

Kui 2017. aastal tehti kõigist Eesti korteriomandite tehingutest Harjumaal 55%, siis tänavu esimese 11 kuuga on Harjumaa tehingute arv kahanenud, moodustades 53% kõigist korteritehingutest. Ka tehingute arv Tallinnas on langenud ja esimest korda viie aasta jooksul moodustab see vaid 40% kõikidest tehingutest.

Samal ajal on kasvanud tehingute osakaal Tartumaal ja Ida-Virumaal. Neis maakondades on tänavu 11 kuuga tehtud rohkem tehinguid kui kogu eelneva aasta jooksul kokku, moodustades vastavalt 14% ja 11% kõigist tehingutest Eestis.

Teistes maakondades on toimunud tehingute arv juba aastaid stabiilne. Näiteks Pärnumaal tehakse 6% kogu kinnisvaraturutehingutest, Lääne-Virumaal 4% ning Järva-, Viljandi-, Valga- ja Võrumaal kõikjal 2%.

Kinnisvara hinnad ja palgad kasvasid hüppeliselt

Viimase 12 kuuga on korterelamute ehitus kallinenud kiires tempos ehk ehitushinnad on aastaga kasvanud peaaegu 20%. Kui vaadata ehitushindade muutumist viimase viie aasta jooksul, siis on kasv olnud ligikaudu 25%.

Kallinenud on ka korterite keskmine ruutmeetri müügihind. Viie aastaga on hind tõusnud 37% ning tänavu III kvartalis maksis ruutmeeter keskmiselt 1512 eurot.

Kinnisvarahindade tõus on sünkroonis Eesti inimeste sissetulekute kasvuga. Palgakasv on viimase viie aasta jooksul olnud 36%. III kvartalis oli keskmine brutokuupalk 1553 eurot. Kui Eestis ületab keskmine brutokuupalk keskmist korteri ruutmeetrihinda, siis Tallinnas see nii ei ole ja töötasu on üle 600 euro väiksem.

Pealinnas kasvas korteriomandite ruutmeetri hind viimasel viiel aastal 34%, jõudes III kvartalis keskmisele hinnatasemele 2362 eurot ruutmeetri kohta. Brutokuupalk kasvas samal ajal 31% ja keskmine küündis III kvartalis 1746 euroni.

Rahvastikumuutused mõjutavad kinnisvaraturgu

Praegu antakse pooled kodulaenudest 26–35aastastele inimestele. Statistikaameti andmetel paigutub tänavu sellesse vanuserühma üle 183 000 inimese. Eesti rahvastik vananeb aga kiiresti ning viie aasta pärast on see vanusegrupp lausa viiendiku võrra väiksem.

Seetõttu on lähiaastatel kinnisvaraturule saabumas ostjate jaoks stabiilsem ja rahulikum periood. Sealjuures muutub ostjate seas järjest olulisemaks objekti energiasäästlikkus, mistõttu on oodata ka finantseerimislahenduste muutumist tänasest enam energiasäästlikkust soovivamaks.