Alati ei ole võimalik omandit kohe üle anda, olgu põhjuseks näiteks vajadus raha koguda või see, et müüdav objekt valmib tulevikus, kuid ostjal on soov endale kindlustada kinnisvara omandamine ja müüjal on soov tehing lukku lüüa. Sellisel juhul on võimalik teha tehing kahes osas – esmalt sõlmida võlaõiguslik müügileping ja pärast kokkulepitud kohustuste täitmist asjaõigusleping.

Võlaõiguslik müügileping sisaldab täitmata kohustusi, mistõttu on lepingu sõlmimine nii müüja kui ka ostja jaoks seotud riskidega, mida mõlemad pooled maandada soovivad. Kohustuste täitmist on võimalik tagada leppetrahvide või viivistega, kuid rahaliste vahendite puudumisel ei pruugi trahv olla piisavalt tugev tagatis. Täiendavalt on võimalik teha kinnistusraamatusse kui avaliku usaldatavusega registrisse kandeid.

Keskendume ühele enim levinud võlaõigusliku müügilepingu kasutamise praktilisele väljundile – uusarenduse müügile. Märkimisväärsed riskid on mõlemapoolsed – ostja näeb objekti vaid paberil ning müüjal pole täit kindlust, kas ostja ostuvõime ja ostusoov on olemas ka objekti valmimisel.

Ehitusloata ehitamine on keelatud ja ehitusluba ei väljastata nõuetekohase projektita, seega on nii ehitisregistri abil kui ka müüjaga suheldes võimalik tutvuda ehitatava hoone omadustega. Arusaamatuste vältimiseks on mõistlik lepingus kajastada rohkemat kui vaid ehitusloa andmed. Juhul kui müüja ise hoonet ei ehita, on mõistlik välja tuua, kes hoone ehitab. Ehituslike tööde osas tasub fikseerida soovitav lõpptulemus ja vajadusel kaasata asjakohased dokumendid lepingu lisadena.

Millisele standardile ehitus vastama peab, kui see erineb miinimumnõuetest? Millisele viimistlusastmele objekt vastama peab (must karp, valge karp, lõppviimistlus)? Kas müüja peab tegema lisatöid (nt sanitaartehnika, haljastus)? Kuidas käituda olukordades, kus tekivad tarneraskused või muutub tootevalik? Mõistlik on lepingus ära fikseerida kõik olulised tähtpäevad: valmimine, vastuvõtmine, asjaõiguslepingu sõlmimine, lisatööd (nt hiljem tehtav haljastus või korteriühistuga seonduv), kasutusluba.

Tähtaegadega seotud kohustuste puhul tasub mõelda, kas ja kui vajalik on fikseerida tagajärjed tähtaegade ületamise osas. Võimalik on kokku leppida õiguses nõuda kohustuse rikkumise korral leppetrahvi (nt ühekordses summas või päevamäärana). Teatud tingimustel on võimalik lükata osa müügihinna tasumise kohustust edasi kohustuse täitmiseni – näiteks on võimalik kokku leppida, et osa müügihinda on senikaua hoiustatud notari deposiitkontol, kuni objektile on väljastatud kasutusluba.

Tugevama tagatisena on praktikas kasutusel kinnistusraamatusse ostja kasuks kantav eelmärge. Eelmärge on ühest küljest koormatis müüjale – kinnisvara „läheb lukku”, kuivõrd kõik eelmärkega vastuolus olevad käsutused (nt uuesti müümine või koormamine ilma ostja nõusolekuta) on tühised. See omakorda annab ostjale kindlustunde, et tema õigus (ja kohustus) kinnisvara osta on tagatud. Oluline on seejuures leida üksmeel, kas ja millistel tingimustel eelmärge seada. Pooltel on vaja kaaluda kohustuste täitmata jätmise riskide realiseerumist – nt kui ostja sissemakse on väike ja hiljem ta oma kohustusi täita ei soovi, on ostja nõusolekuta eelmärke kustutamine võimalik vaid kohtu kaudu. Kui aga lepingupooled otsustavad eelmärke kandmise kasuks, on võimalik eelmärget „kohandada” enda tingimustele sobivaks. Näiteks on võimalik siduda eelmärge tähtajaga ja leppida etteulatuvalt kokku tähtaja pikendamise võimaluses.

Kõik eelnev on toodud lugejale mõtteaine andmiseks, millele võiks võlaõiguslikku müügilepingut sõlmides tähelepanu pöörata. Eeltoodud võimalused ei ole universaalsed ega kohustuslikud ja muu hulgas tasub mõelda ka näiteks kokkulepetele lepingu ennetähtaegse lõpetamise võimaluste osas, millised tingimused peavad olema täidetud enne asjaõiguslepingu sõlmimist ning kas lepingusse lisada tehinguosalise vastutust välistavaid või vastutust suurendavaid kokkuleppeid. Kohustuste täitmist on võimalik tagada leppetrahvide kaudu, kuid tagatisena on võimalik kasutada ka kinnistusraamatusse kantavat eelmärget.

Mõlemale poolele sobivate lahenduste leidmine eeldab omavahelist suhtlust ja kokkulepete sõnastamise osas tasub alati konsulteerida tehingut tõestava notariga, et võlaõiguslikus lepingus saaks korrektselt kajastatud kõigi tehinguosaliste tahe.

Loe hiljem
Jaga
Kommentaarid