Kinnistu soetamismaksumus võib tekkida alles võõrandamise ajal

 (3)
Kinnistu soetamismaksumus võib tekkida alles võõrandamise ajal
Scanpix/Panther Media

Harva juhtub, et Riigikohus teeb olulise lahendi sinu elu täpselt sel hetkel, kui seda kõige rohkem vaja on. Minuga see igatahes juhtus, selle aasta 11. novembril.

Nimelt müüsin eelmisel aastal ühe kinnistu enam-vähem sama hinnaga, millega ma ta 2006. aastal ostsin. Siiski helistas mulle selle aasta novembris MTA töötaja ja küsis, miks ma pole seda tehingut oma 2013. aasta tuludeklaratsioonis kajastanud? Selgitasin, et tegemist ei olnud tulu toonud tehinguga ja seepärast ei kajastanudki. Muidugi palus MTA mul esitada kõik võõrandamisega seotud dokumendid. Seda ma ka tegin.

Hüpoteegiga koormatud kinnistu ost

Asjaolud olid võrdlemisi lihtsad, kuid maksu tuvastamine enne 11.11.2014 Riigikohtu lahendit keeruline. Nimelt sõlmisin 2006. aastal võlaõigusliku lepingu erastamise eest tasumise tagamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistu ostuks. Leppisime kokku, et saadavast rahast kustutab müüja aasta jooksul erastamisvõla ja asjaõiguslepingusse läheme juba ilma võla ja hüpoteegita. Kahjuks müüja seda kohustust ei täitnud. 2007. aastal sõlmitud asjaõiguslepingus leppisime uuesti kokku võla tasumises, nüüd aga ainult 3 kuu jooksul ja selle kohustuse täitmata jätmisel minu õiguses tasuda seejärel võlg ise ning nõuda võlgnikult viivist. See kohustus jäi võlgnikul samuti täitmata, kuid ka mina võlgniku kohustust kustutama ei tormanud.

Kolmanda isiku võla tasumine

Alates 2010. aastal sain maavalitsuselt perioodiliselt teateid tasumata erastamisvõlast ja vihjest, et võlg võidakse sisse nõuda hüpoteegi realiseerimise teel. Seepärast püüdsin ise saada võlgnikuga ühendust, et sundida ta siiski võlga kustutama, kuid see mul ei õnnestunud. Pärast paar aastat kestnud müügiprotsessi õnnestus mul leida kinnistule ostja, kes nõustus tasuma ca 1000 eurot rohkem, kui olin ise 2006. aastal tasunud. Et ostja soovis kinnistut ilma võlata, leppisime kokku, et müügihinnast kannab notar erastamisvõla kustutamiseks 1300 eurot otse maavalitsusele. Minu reaalne tulem selle kinnistu ostust ja müügist koos kaasnenud tehingukuludega oli selle tagajärjel ca – 400 eurot.

Hästi ajastatud Riigikohtu lahend

Edastasin MTA-le palutud lepingud. Pärast nendega tutvumist teatas mulle ametnik, et kuna minu müügitehingus oli müügihind suurem kui 2006. aasta ostutehingus, tuleb tulumaksu siiski maksta. Täpselt samal päeval laekus aga mu postkasti Riigikohtu 11.11.2014 otsus nr 3-3-1-63-14, milles käsitletakse just sarnast teemat võrdlemisi üksikasjalikult.

Selle lahendi p 13 sedastatakse, et kuna TuMS § 36 lg 1 kohaselt lähtutakse tulude ja mahaarvamiste arvestamisel kassapõhisest printsiibist, siis ei ole välistatud, et vara võõrandamisest saadud kasu ja vara omandamiseks kantud kulud tekivad üheaegselt. Otsuse p 14 märgitakse, et soetamismaksumuse hulka saab lugeda ka kolmanda isiku kohustuse täitmiseks reaalselt võlakohustuste katteks tasutud summasid, misjärel on oluline vaadata, kas tasujal tekkis kolmanda isiku vastu tagasinõudeõigus.

Võtmetähtsusega ongi selle lahendi p 17, kus kohus sedastab, et kui kaebajal tekkis tagasinõudeõigus, siis ei suurenda kaebaja poolt täidetud võlakohustused kinnistu soetamismaksumust. Kui tagasinõudeõigust ei tekkinud, kaebaja loobus nõude realiseerimisest, tagasinõudeõigus aegus või kui objektiivsed asjaolud viitavad sellele, et tagasinõudeõiguse realiseerimine oli ilmselgelt võimatu (nt puudus võlgnikul vara nõude täitmiseks), tuleb kaebaja poolt täidetud võlakohustuste võrra suurendada kinnistu soetamismaksumust ning sama summa tuleb maksustada võlgniku tuluna kui kasu vara võõrandamisest.

E-kirja teel antavast selgitusest piisab

Selgitasin MTA-le lühikese e-kirja ja viitega äsja saabunud Riigikohtu lahendile, et alates 2006. aastast ei ole minule kinnistu müünud isik suutnud endale võetud lepingulisi kohustusi täita, samuti on tal pidevalt maksuvõlg ning tema suhtes on tehtud ja ametlikes teadaannetes avaldatud negatiivseid kohtulahendeid. Seepärast on minu arvates kinnistu müügist erastamisvõla katteks tasutud 1300 eurot käsitletav kinnistu soetamismaksumusena ning tulu mul tekkinud siiski pole.
Olles mu e-kirja ja kohtulahendiga tutvunud teatas MTA mulle järgmisel päeval, et kõik ongi õige ja 2013.aasta tulumaksu deklaratsiooni ma korrigeerima ei pea.

Advokaadibüroo Triniti vandeadvokaat ja partner Taivo Ruus