Kui “tugev” on Eesti kinnistusraamat kaasomandis oleva kinnistu osa ostmisel

Kehtiva seaduse kohaselt võib Eestis kinnisasja omandamisel, samuti kinnisasjast osa omandamisel, tugineda kinnistusraamatusse kantud andmetele. See tähendab, et kui X on kantud kinnistusraamatusse kinnistust 1/3 mõttelise osa omanikuna, siis seda võib uskuda.

Tavaliselt tähendab see, et kui Y ostab X-i käest temale kuuluva 1/3 mõttelise osa kinnistust, siis Y saab selle omanikuks. Siiski võib kinnisasja osa ostja Y leida end aasta pärast ostu olukorrast, kus omandatud osa kinnistust tuleb loovutada ostueesõigust omavale teisele kaasomanikule.

Seaduse regulatsioon

AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel sama õigusjõud, kui kinnistusraamatusse kantud eelmärkel. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.

Kaasomandis oleva kinnistu puhul tähendab see lühidalt kokkuvõttes, et kõik kinnisasja osa käsutused (ennekõike kinnistu mõttelise osa müük), mis kahjustavad ostueesõigust omavat teist kaasomanikku, on tühised selles osas, milles need käsutused seda teist kaasomanikku kahjustavad.

Mida see kaasomandi osa ostja jaoks tähendab?

Sellise regulatsiooni olemasolu tõstatab küsimuse, kas eelkirjeldatud juhul Y ikka saab tugineda kinnistusraamatu andmetele ning eeldada nende õigsust ja pidada end ostetud 1/3 osa omanikuks? Vastus on, et pigem ei saa.

Ühest küljest on selline anglo-ameerikalik nüanss meie muidu tugeva kinnistusraamatu puhul mõistetav kinnistu kaasomanike huvide ja õiguste tagamisel. Teisalt on küsitav, kas selline nüanss ei ole siiski võimalike kinnistu osade ostjate suhtes liialt koormav ega pärsi kinnistute osade tsiviilkäivet? Selline regulatsioon tähendab ju sisuliselt seda, et kinnistust osa osta soovija peab asja nö puhtuses veendumiseks kaasama enne tehingu tegemist hulgaliselt spetsialiste et kontrollida, kas tõepoolest ei ole mitte mingeid takistusi, mis võiksid takistada kinnistu osa õiguspärast omandamist.

Soovitused

Selleks, et saada kehtivalt ja õiguspäraselt kinnistu osa omanikuks, tuleb kindlasti enne müügitehingu tegemist veenduda, et varasemate müügitehingute korral on kinnistu teisi kaasomanikke kohaselt teavitatud, nad on saanud müügilepingu kätte ja nad on saanud võimaluse kasutada oma seadusejärgset ostueesõigust või on sellest selgesõnaliselt loobunud.

Kui teha tehing neid nõudeid eirates, ei teki ostjast heauskset omandajat ning ta peab kinnistu osa üle ostueesõigust teostada soovivale teisele kaasomanikule.