Advokaat selgitab: konkurentsipiirangud üürilepingus – keelatud või lubatud?

 (1)
Ostupalavik Ülemiste kaubanduskeskuses
KaubanduskusFoto: Tanel Meos

Euroopa Kohus tegi novembri lõpus olulise otsuse, mis puudutab paljusid Eesti kaubandus- ja kinnisvarasektoris tegutsevaid ettevõtjaid, kes omavad üürisuhteid.

Kohtuasi puudutas Maxima Latvija ja kaubanduskeskuste vahel sõlmitud üürilepingute klausleid, mille kohaselt on samas kaubanduskeskuses asuvate äripindade üürimiseks teistele üürnikele vaja Maxima kui põhiüürniku (nö ankurüürniku) nõusolekut.

Läti konkurentsiamet oli asunud seisukohale, et sedalaadi klauslid on oma olemuselt (eesmärgi poolest) konkurentsi kahjustavad piirangud ning määranud Maximale 35 770 euro suuruse trahvi konkurentsireeglite rikkumise eest. Maxima vaidlustas otsuse kohtus ning Läti kohus küsis konkurentsireeglite tõlgendamiseks seisukohta Euroopa Kohtult.

Euroopa Kohus leidis, et Maxima üürilepingutes sisalduvad konkurentsipiirangud ei ole eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavad ning seega ei ole õige neid ilma põhjalikuma analüüsita hukka mõista. Kohtu juhiste kohaselt peab sedalaadi konkurentsipiirangute keelatuse või lubatuse üle otsustamisel võtma arvesse selle piirangu mõjusid konkurentsile, lähtudes majanduslikest ja õiguslikest asjaoludest.

Siinkohal omavad tähtsust eelkõige järgmised tegurid: teiste kaubanduspindade olemasolu ja kättesaadavus samas teeninduspiirkonnas, konkurentsi tingimused (sh ettevõtjate arv, suurus, turu kontsentreeritus, tarbijate lojaalsus, tarbimisharjumused), lepingupoolte seisund turul ja lepingu kestus. Konkurentsi kahjustava keelatud kokkuleppega on tegemist üksnes juhul, kui turu eripärade põhjaliku analüüsi tulemusel selgub, et need aitavad märkimisväärselt kaasa võimalikule turu eraldamisele.

Olulised ka Eestis

Euroopa Kohtu juhised on olulised ka paljude Eesti kaubandus- ja kinnisvarasektoris tegutsevate ettevõtjate jaoks. Ka Eestis on üürilepingu osapooltel olnud tihtipeale soov reguleerida üürilepingus seda, et samasse keskusesse ei tuleks mitut sama sihtotstarbega olulist üürnikku (näiteks kõrvuti kaks toidupoodi).Eesti Konkurentsiamet analüüsis eelmisel aastal sarnaseid üürilepingute piiranguid, leides et tegemist on eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavate lepetega, mis võivad olla lubatavad ainult erandlikel juhtudel.

Kuigi Euroopa Kohtu juhised on antud ankurüürnike lepingutes sisalduvate konkurentsipiirangute suhtes, on otsusest siiski selge, et üürilepingus sisalduvaid konkurentsipiiranguid ei saa ilma põhjalikuma õigusliku ja majandusliku analüüsita pidada konkurentsi kahjustavaks ega keelatuks.

Seega, kui pooled on lisanud üürilepingusse konkurentsipiirangu (nt et samasse kaubanduskeskusesse ei tohi ilma ankurüürniku nõusolekuta võtta teist sama tegevusala üürnikku, nt teist toidukauplust), ei tähenda see automaatselt seda, et nad on sõlminud konkurentsi kahjustava eesmärgiga lepingu ja sattunud seeläbi konkurentsiõigusega pahuksisse (mis võib ühtlasi kujutada endast kuritegu).

Sellisel lepingul võib küll olla konkurentsi kahjustav tagajärg, ent seda tuleb igal üksikul juhul eraldi hinnata ja tuvastada. Kui vastava kaubaturu haardepiirkonnas toimib normaalne konkurents (näiteks kui tarbijatel on võimalik valida lähipiirkonnas asuvate erinevate toidukaupluste vahel) vaatamata üürilepingus sisalduvale piirangule, tuleb pigem asuda seisukohale, et vastav kokkulepe on lubatud ja see ei kahjusta konkurentsi lubamatul viisil.