Advokaat selgitab: viibimiskeelud ja liikumispiirangud võivad anda aluse üüri alandamiseks

COVID-19 levikuga seoses kehtestatud liikumisvabaduse piirangud ja viibimiskeelud avalikuks kasutuseks mõeldud spordisaalides, jõusaalides, saunades, spaades, spordiklubides, basseinides, veekeskustes, ujulates, päevakeskustes, mängutubades ning kasiinodes ja mänguautomaadisaalides võivad anda meetmetest mõjutatud ettevõtetele õiguse alandada piirangu kehtivuse ajaks üüri või ekstreemsemal juhul selle tasumisest keelduda.

Üürisuhetes on avalik-õiguslikud piirangud asjaoludest sõltuvalt käsitatavad:

• vääramatu jõuna, mille poolt põhjustatud rikkumine võib olla vabandatav;
• lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumisena, mis võib anda aluse nõuda lepingu ajutist muutmist esialgse vahekorra taastamiseks; või
• asja lepingujärgse kasutamise takistusena, millest tulenevalt tekib üürnikul õigus kasutada võlaõigusseaduse §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid, sh alandada üüri. Millega konkreetsel juhul tegemist, tuleb hinnata asjaoludest ja konkreetsest kohustustest tulenevalt.

Kui üürniku poolt üüripinna lepingujärgne kasutamine on kehtestatud piirangute tõttu osaliselt või täielikult välistatud, võib üürnik võlaõigusseaduse alusel alandada üüri või keelduda üüri tasumisest.

Üüri tasumisest saab keelduda, kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on avalik-õiguslike viibimiskeeldude tõttu täielikult keelatud. Kuna seni kehtestatud piirangud ei välista töötajate viibimist ruumides, siis pigem saab üürnikul tekkida õigus alandada üüri piirangu ulatusele vastavas osas. Milline see on, tuleb hinnata üksikjuhtumi põhiselt.

Üüri alandamise nõude maksmapaneku eelduseks on see, et piirang takistab üüripinna lepingujärgset kasutamist. Seega on oluline veenduda, kas lepingujärgne kasutus hõlmab avalik-õiguslike piirangutega kaetud tegevust. Kui üürilepingu järgi on ruumidel mitu otstarvet ja kasutus on piiratud vaid osaliselt, võib üüri alandamise õigus olla piiratud või puududa. Lisaks on oluline, et üüri alandamise õigust konkreetsel juhul ei oleks lepinguliselt piiratud.

Üürnikel, kelle tegevus ei ole avaliku võimu korraldusel piiratud – hetkel tähendab see üürnike enamust, kuid olukord muutub pidevalt – puudub otsene alus nõuda üüri alandamist või keelduda selle tasumisest, sõltumata sellest, kas COVID-19 pandeemia mõjutab nende äritegevust või mitte.

Ühtlasi tuleb mõista, et COVID-19 pandeemia ise ei ole vääramatu jõu asjaoluks ega saa vabandada rikkumist. Vääramatu jõu asjaoluks saavad olla eriolukord või selle alusel kehtestatud avalik-õiguslikud piirangud. Lisaks tuleb üürisuhetes arvestada, et kujunenud kohtupraktika kohaselt ei tule rikkumise vabandatavus reeglina kõne alla rahalise kohustuse puhul.

Seega on senise kohtupraktika valguses pigem kaheldav, et eriolukord iseenesest võiks vabandada üüri maksmata jätmist või õigustada selle alandamise nõuet, kui see reaalselt ei takista üüripinna lepingujärgset kasutamist. Samas peab arvestama, et tegemist on olukorraga, mida majanduselus ja kohtupraktikas varem ette ei ole tulnud. Ei saa välistada, et edasised arengud võivad õigustada ka lepingu ajutise muutmise nõude esitamist või muuta vabandatavaks ka rahalise kohustuse rikkumise, kuid hetkel ei ole alust seda eeldada.

Seetõttu soovitame üürnikel anda esimesel võimalusel üürileandjatele teada, kui lepingu täitmine võib osutuda võimatuks, et leida lahendus, mis võtab arvesse mõlema poole huve, sh üürimaksete ajatamine, ajutine alandamine või peatamine.