ANALÜÜS: Kui ostujõud langeb, siis kodulaen aitab
Eluasemeid soetatakse aga hoolimata langenud ostujõust aina enam. Muidugi laenatud rahaga.
Ühest küljest tõukab nõudlust tagant Eesti eluasemeturul aastaid valitsenud alapakkumine. Septembris ilmunud Eesti Panga ajakirja “Kroon ja Majandus” numbris analüüsivad Raoul Lättemäe ja Krista Touart Eesti eluasemeturu struktuuri ja arengut ning leiavad, et “vanast Euroopast” jääb Eesti maha nii eluruumipinnalt ühe inimese kohta kui ka eluasemete kvaliteedilt. Uute EL liikmesriikide seas kuulub Eesti keskmike sekka.
Silma torkab aga uute ehitiste väike osakaal elamufondis – 5,3%. Selles arvestuses jääb tahapoole vaid Läti. “Suure tõenäosusega ei ole uusehitiste pakkumine alates 1990-ndatest kompenseerinud amortiseerunud elamute väljalangemist elamufondist,” nendivad autorid. Teisisõnu, vanad majad on aastaid lagunenud kiiremini, kui uusi asemele tuleb.
Majandusdoktor Jaanus Raim vaatleb tänavuses uuringus linnakorterite hindade ja eestlaste sissetuleku suhte kujunemist taasiseseisvumisest saadik. Ta avastab, et viimase kümne aastaga on Eesti keskmise palga ostujõud linnakorterites mõõdetuna kaks-kolm korda langenud (vt kõrvallugu).
Tagasihoidlik suhe SKP-sse
Sellest tuleneb etteaimatav järeldus – suurest nõudlusest tingitud kinnisvara hinnatõusu katmiseks tuleb raha peaasjalikult järjest soodsamaks muutunud laenudest. Ja laenu võtavad eestlased mehiselt – möödunud aastal kasvas majapidamiste võlgade kogusumma tervelt 60% võrra, selle aasta teise kvartali lõpuks kerkis see aasta varasema ajaga võrreldes üle 50%. Prognooside järgi peaks kasv lähitulevikus tasapisi aeglustuma – intressimäär ju tõuseb.
Samas “Krooni ja Majanduse” numbris nendib Jana Kask, et väga kiire on laenukasv ka mitmes teises Euroopa riigis. Siiski, võla suhe SKP-sse jääb Eestis veel suhteliselt tagasihoidlikuks – aastavahetusel ulatus see 32%-ni, “vana Euroopa” riikide keskmine küünib 80% ligi.
Kui Eesti majandusareng jätkub tulevikuski tõusujoones ja inimeste sissetulek kasvab, siis midagi hullu silmapiiril ei paista. Eesti-taolise väikeriigi käekäik sõltub aga suuresti sellest, mis mujal toimub. Ja maailmamajandusega seondub hulk küsimärke.
Mõnd analüüsi lugedes näib oht käegakatsutav. Üks hirmupilt lähtubki just eluasemeturust, sedakorda USA omast. Majandusvaatlejad räägivad nimelt viimasel ajal sealse kinnisvaramulli tühjenemise mõjust jänkide tarbimispeole, mis juba aastaid ülejäänud maailmale tööd ja leiba andnud. Nii mõnigi kardab tõsise pohmeluse saabumist, mis ka teiste riikide majanduse endaga kaasa masendusmeeleolusse kisub.
Makromajandussaidi RGE Monitor juht Nouriel Roubini ennustab USA kolmanda kvartali majanduskasvuks parimal juhul vaid 1,5 protsenti aastataguse ajaga võrreldes. Neljandaks kvartaliks prognoosib ta paigalseisu ja järgmise aasta esimeseks pooleks juba vähikäiku. Majanduslangust seega.
Roubini kuulub mustade prillidega tulevikku vaatajate sekka. Roosamate toonide eelistajad loodavad, et nafta ja muude maavarade hinna alanemine pehmendab maandumist, mis ilmselt niikuinii tulekul. Roubini aga näeb hinnalanguses vaid tuleva krahhi esimest kuulutajat.
Kui USA sisenõudlus peaks järsult vähenema, siis võib karta, et valitsusel osutuks väga raskeks seista vastu sireenihäältele, kes nõuavad kodumaise ettevõtluse säästmist importi tõkestades, olgu siis dollari kursilanguse, protektsionistlike tõkete rakendamise vm teel. Ehk nagu nendib Martin Wolf Financial Timesi kolumnis, ameeriklased püüaks oma majanduslangust eksportida.
Küsimuses, kuidas see Euroopat mõjutaks, puudub samuti üksmeel. Oletame siiski, et ka Vana Maailm ei pääse surutisest.
Siis jääb veel küsimus, kuidas see kõik Eesti majanduses kajastuks. “Elu ta kergemaks ei tee,” nendib Hansapanga makroanalüütik Maris Lauri. Raskuste ulatus sõltub aga paljudest teguritest. Näiteks naftahinna kujunemisest, mis suuresti määrab inflatsiooni, see aga omakorda intressimäärad. Või kasvavate turgude, nagu Venemaa, olukorrast. Mõne vaatleja meelest arenenud riikide seisak kasvavate riikide majanduselu väga tugevalt ei mõjutaks, teiste meelest aga sõltub arenevate maade käekäik esmajoones USA-st.
* * *
Korterite hinna tõus ületab palgakasvu kordades
•• Jaanus Raim kirjutab Eesti Panga ajakirja artiklis “Eesti linnakorterite hinnatase ja -tõus ning nende majanduspoliitiline tähendus” korterihindade muutumisest taasiseseisvuse ajal ning võrdleb seda Eesti keskmise palga arenguga.
•• Näiteks 1992. aasta kolmandas kvartalis piisas korraliku korteri soetamiseks Tallinnas ühest-kahest keskmisest aastapalgast. Korteriturg uneles veel mitu aastat, alates 1995. aastast pääses aga valla kiire hinnatõus. 2006. aasta alguseks kasvasid korterite hinnad suuremates linnades ligikaudu üheksa korda. Oluliselt kiiremini kui tarbijahinnaindeks, millega tavapäraselt inflatsiooni väljendatakse – hinnaindeks vaid kahekordistus. Väikelinnades oli kasv tagasihoidlikum – hinnad kerkisid selles ajavahemikus ligi kuus korda.
•• Keskmine palk kerkis aastatel 1995–2006 ligi 3,5 korda ehk 248 %. Seega oluliselt vähem kui korterihinnad. Vaid Tallinna kesklinnas saab praegu osta keskmise palga eest ligikaudu sama palju põrandapinda kui möödunud kümnendi keskel.
