Asjatundja: paberil kodu ostjat kummitavad mitmed riskid

 (8)
Kraanad
KraanadFoto: Madis Veltman

Koroonakriis tõi eriti teravalt esile ohud, mis kaasnevad uue kodu ostmisega nö. paberil ehk hoonesse, mis pole veel valmis ehitatud. Ehitusjärgus uusarendusse ostuotsuse tegemisel tuleb silmas pidada ja läbi mõelda mitmeid asjaolusid, sest mida varasemas järgus on ehitus, seda suuremad on riskid ja tõsisem peab olema eeltöö.

Paberil kodu ostmine muutus viimastel majanduskasvu aastatel Eestis väga levinud viisiks ja järjest suurem hulk inimesi soetab eluaseme, mis laenulepingu sõlmimise ajal on alles ehitusjärgus või planeerimisel. Seetõttu tabasid mitmed koduostjad end koroonaviirusest tingitud eriolukorras õhuksel jääl - kas minu kodu üldse valmib? Mis saab minu pangalaenust?

Eluaseme ostmine paberil käib reeglina nii, et korteri broneerimisel sõlmitakse arendaja või maakleriga võlaõigusleping ning makstakse broneerimistasu, mis harilikult on 5-15% korteri ostuhinnast. Notariaalne ostu-müügi leping ehk asjaõigusleping, millega korter päriselt omandatakse, sõlmitakse alles korteri valmimisel ja siis tuleb tasuda ka ülejäänud ostuhind. Periood broneerimise ja korteri omandamise vahel võib olla mõnest kuust kuni pikematel juhtudel paari aastani. Kui korter ostetakse pangalaenuga, siis enamasti maksab ostaja broneerimistasu oma vahenditest ja pank väljastab pangalaenu pärast ehituse valmimist.

Seega, kui võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise vahepealsel ajal midagi majanduskeskkonnas muutub - näiteks arendaja satub majandusraskutesse, laenu taotleja kaotab töö või laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtus oluliselt langeb - võib see tuua laenu taotlejale kaasa ohu kaotada ka broneerimisel makstud rahasumma. Koroonakriisist tingituna ei ole hetkel selliseid juhtumeid Eestis siiski kuulda olnud, kuid teoreetiliselt võib arendajaga midagi juhtuda ka tavaolukorras ja seetõttu tuleb olla taustade ja tingimuste uurimisel hoolikas.

Seotud lood:

Seega, millele tasub mõelda enne, kui maksad ära broneerimistasu?

Tuleb kaaluda arendajaga seotud riske:

  • Millises valmidusastmes kohustub arendaja korteri üle andma?
  • Kes ja millal hangib kasutusloa?
  • Milline on arendaja senine ehitusprojekti juhtimise kogemus?
  • Milline on arendaja maine ja finantstaust?
  • Mis juhtub siis, kui arendaja ei suuda objekti valmis ehitada lubatud ajaks või jääb ehitus pooleli näiteks arendaja finantsseisundi tõttu?
  • Millised on broneerimislepingust taganemise tingimused nii arendaja kui ostja aspektist? Millistel tingimustel on võimalik broneerimistasu tagasi saada, kui otsustad ostust loobuda või kui arendaja ei suuda ehitust lõpuni viia?

Ka pangad analüüsivad uusarenduste puhul arendajat, et kaitsta ennast ja klienti sattumast olukorda, kus kliendil on broneerimistasu makstud, kuid arendajal finantsid ehituse lõpetamiseks otsas ning korter lubatud tähtajaks valmis ei saa, rääkimata kasutusloa korraldamisest.

Arvesse tuleb võtta ka laenuga seotud riske:

  • Kas laenusumma on üldse jõukohane?
  • Kas minu sissetulekud võivad vahepeal väheneda või kaduda?
  • Kas tagatiseks oleva vara turuhind võib vahepeal oluliselt langeda?

Kui kogu ostusummat endal ei ole, siis on mõistlik enne broneerimislepingu sõlmimist nõu pidada oma pangaga selgitamaks välja, kui suurt laenu pank üldse annaks. Sageli sõlmitakse broneerimisleping ära enne, kui on pangalt uuritud laenusaamise tingimusi. Sellega võetakse risk, et laenu mitte saades tuleb ostusoovist loobuda. Kas sellises olukorras aga broneeringuraha tagasi saab sõltub broneerimislepingust taganemise tingimustest.

Kes aga jaksab ära oodata panga krediidiotsuse, saab laenulepingu kohe ka ära sõlmida. Laenulepinguga võtab pank kohustuse maksta laen välja pärast korteri ostu-müügi ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist. Laenulepingu kohene sõlmimine annab kliendile teatava kindluse, et laen korteriostuks saadakse, kui korter lõpuks valmis saab.

Laenu väljamaksmise eeldused

Tuleviku väljamaksega laenulepingu puhul tuleb siiski tähele panna, milliseid laenu väljamaksmise eeldusi see sisaldab. Enamasti puudutavad need sissetulekute ja kohustuste suhet. Pangad teevad laenuotsuse viimaste kuude sissetulekute ja kohustuste baasilt. Näiteks Coop Panga kodulaenu tingimuste järgi peavad kohustuste kuumaksed kuisest sissetulekust mahtuma 40% piiresse. Kui laenu väljamaksmise hetkeks on aga sissetulek langenud sellisel määral, et eelnimetatud piirmäär saaks laenu väljamaksmisel ületatud või sissetulek sootuks puudub, siis võib pank keelduda laenu väljamaksmisest tuginedes vastutustundliku laenamise põhimõtetele. Edasine sõltub juba broneerimislepingu tingimustest ja arendajast, kas broneerimistasu kliendile tagastatakse või mitte.

Kindlasti ei tee pangad väljamaksmisest keeldumise otsust kergekäeliselt. Coop Pangas vaatame igat juhtumit individuaalselt ja püüame leida lahenduse, kuidas saaks klient ikkagi korteriostu ära teha. Kui tegemist on sissetuleku vähenemisega, siis selgitame välja põhjuse, hindame sissetuleku taastumise potentsiaali ja vajadusel saame pakkuda ka maksepuhkust. Kui laenusummat laenusummat tuleb maksevõime tõttu vähendada, siis peab üle vaatama omafinantseeringu suurendamise võimalused. Viimastel aastatel on märgatavalt kasvanud klientide arv, kes ostavad uue kodu jättes vana alles väljaüürimise eesmärgil. Ehk tuleb nüüd sellest plaanist loobuda ja kaaluda omafinantseeringu suurendamiseks vana kodu müüki?

Kui aga sissetulek on sootuks kadunud, on võimalik pikendada laenu väljamaksmise perioodi, kuni uus töö on leitud. Sellisel juhul on tarvis teha tihedat koostööd ka korteri müüjaga ning selgitada välja, kas broneerimislepingut saab pikendada.

Turuhinna langus

Broneerimislepingu sõlmimise ja tegeliku korteri ostu vahele võib jääda vahel üsna pikk periood ja selle ajaga võivad hinnad nii tõusta, kuid kahjuks ka langeda. Kui arendaja vaatamata turuhinna langusele jääb endise müügihinna juurde, tuleb ostjal leida lisa-omafinantseering või lisatagatis. Et sellist olukorda vältida, ongi mõtekas laenuleping varakult ära sõlmida. Laenulepingu tasu tuleb enamasti laenulepingu sõlmimisel ära maksta, kuid intressi hakatakse arvestama ning maksma ikka alles siis, kui laen on välja makstud. Tuleb siiski olla tähelepanelik, kas laenulepingus on välja makstava laenusumma suurus sõltuvuses ostetava vara turuhinnast. Sellisel juhul ei ole ka varakult sõlmitud laenulepingust abi.

Kokkuvõttes: enne kodu ostu paberil tasub põhalikult nõu pidada pangaga ning broneerimislepingu tingimused hoolikalt läbi rääkida.