BREM-i anatoomia
Augustikuus jagunes Eesti rahvas kaheks: ühed võisid igal hommikul rahumeeli kohvimasina või pardli sisse lülitada, teised olid BREM-i kliendid. Prügi vedamata jätmine või kraanide kinnikeeramine muutus teenusepakkujate peamiseks BREM-i ja tema klientidega suhtlemise mooduseks.
Halba valgusesse sattunud BREM-i omanikust Toomas Toolist jäi mulje, justkui oleks ta krahv Dracula, kes salakavalalt muiates sepitseb saatanlikku vandenõu, kandib pahatahtlikult korteriühistutelt kasseeritud raha. Tegemist on ilmselt siiski pettepildiga, mis tuli sellest, et Tool pelgab lausa paaniliselt avalikke esinemisi ja ajakirjanikke. Ta ei suuda õigel hetkel soravalt esineda.
Eelmisel aastal puhkes skandaal, justkui soovinuks Tool vaenuliku turumanipulatsiooniga üle võtta kinnisvaraettevõtet Arco Vara. Kohtusaalis sattus pelglik Tool olukorda, kus ta pidi vaatama otse kaamerasse. Igaüks, kes on kokku puutunud mõne foobiaga, teab, et selle kandja ei suuda ennast hirmu ees kontrollida. Tool suutis endast võitu saada, kuid sügav vastumeelsus kaamerate suhtes peegeldus tema näol. Vaatajale kangastus üks tumedate mõtetega mees.
Tegelikult kannatavad BREM-i teenindatavate ühistute liikmed pigem eeskätt majavalitsusfirma aastaid kestnud halva juhtimise pärast. BREM-i majandusaasta aruannetest selgub, et firmat ei kummita mingisugused ebamaised deemonid või mahhinatsioonid, vaid ettevõtte juhtide tegemata töö.
BREM-i kliendid ei pea kartma, et Tallinna Küte ja Eesti Energia sooviksid nende majavalitseja pankrotti, vaatamata sellele, et Eesti suurim omamaisel kapitalil põhinev kinnisvarafirma võlgnes elektri ja soojuse eest tarnijatele sadu tuhandeid kroone. Eesti Energia asus BREM-i klientide kontoreid vooluvõrgust välja lülitama, pahaendelist kraanide loginat kostis ka Tallinna Küttest.
Kinnisvarahaldajad on ennegi arvete tasumisega raskustesse sattunud, kuid nii valusat pressingut kuni pankrotiähvardusteni välja pole ühegi suhtes rakendatud. Monopolide jäik käitumine tulenes tõenäoliselt üksnes konkurentsiseadusest: turuvalitsejad ei tohi ühelegi kliendile erandeid teha ja raskustes BREM-i tuleb aeg-ajalt pankrotiga ähvardada.
Tallinna Küte kinnitab, et kinnisvarahaldusettevõtete võlgnevuste osakaal ettevõtte üldvõlas on püsinud läbi aegade stabiilsena. „Varasemalt on olnud üksikuid lühiajalisi võlakokkuleppeid võlgade ajatamiseks,” selgitab ettevõtte pressiesindaja Urmas Ööbik. BREM-i puhul jõudsid asjad pankrotiavalduseni, sest ettevõte ei suutnud kokkulepetest kinni pidada. „Oli sõlmitud võlakokkuleppeid, mida ei järgitud, ning hiljem eirati igasugust koostööd,” lisab Ööbik.
Ka Eesti Energia hinnangul on klientide maksedistsipliin tavapärane, võlgade mahu kasvu ei ole praegu märgata, mistõttu BREM ei peegelda turul valitsevat olukorda. „Kogemustele tuginedes prognoosime aga võlgnike arvu kasvu talvel, sest siis suurenevad kommunaalkulud ja inimestel võib muidugi tekkida rohkem raskusi ka elektriarvete maksmisega,” ütles Eesti Energia esindaja Marina Bachmann.
Ent BREM-i klientidele ei tasu loota, et konkureerivad haldusfirmad tõttavad äri üle võtma ja neid praegusest stressirohkest kannatamisest päästavad. Kinnisvarahalduse äris pole turu ülevõtmine võimalik ilma probleemide kaasa tulemiseta. Kinnisvarafirmad näitavad kõik küll kasumit, kuid üpris tõenäoliselt ei soovi nad oma head äraolemist BREM-i raskustega mürgitada.
BREM pole saanud elada mitte ühtegi aastat stabiilse arengu tingimustes, iga päev on kujutanud võitlust ebasoodsate oludega. 2004. aastal toimus suur laienemine, mille käigus BREM Kinnisvarahooldus ühendas endaga viis suurt eri linnaosade majavalitsust. Kadrioru, Kristiine, Pelgulinna, Lasnamäe ja vanalinna majavalitsus lakkasid tegutsemast iseseisvate ettevõtetena.
Ühinemise käigus ei kasutatud Eesti ärikultuurile sugugi mitte tundmatut laisa kojamehe taktikat: selle asemel et ühendatavate ettevõtete probleemid koondada ühte ettevõttesse, mille seejärel oleks saanud rahumeeli vaiba alla pühkida, kanti kõik raskused emaettevõttesse üle. Tõenäoliselt tingis sellise käitumise kinnisvarahalduse äri eripära: suurim nuhtlus on kroonilised võlgnikud. Lasnamäe ja vanalinna võlgnikke oleks aga üpris keeruline ühte paati tõsta ja veega alla lasta. Tütarettevõtete ühendamise põhjustasid suure tõenäosusega just klientide maksmata arved – samad probleemid, mis emaettevõttesse üle kantuna praegust BREM-i kummitavad.
BREM-i iseseisvad majavalitsused elasid pidevas käibevahendite nappuses. Kui ühes ettevõttes tekkis vaba raha, siis kanti see kontserni sees tihti üle sellele firmale, mis parasjagu oli „kuival”. Selline rahaga žongleerimine, mis on tuttav suurele osale Eesti ettevõtjatele, muutis firma juhtimise kohmakaks ja efektiivsusest ei saanud muidugi juttugi olla.
Tõenäoliselt selleks, et kroonilisest käibevahendite nappusest võitu saada, võttis BREM 2004. aastal tuvastamata allikast paarikümne miljoni krooni suuruse laenu. Kui pankadelt võetud laenud kajastuvad aastaaruannetes üksikasjalikult, siis mainitud laenu andja jääb varjatuks. Raamatupidamislikult kantakse laen tagasi eelnevasse aastasse, korrigeerides 2003. majandusaasta aruannet.
Kui Eesti majandus oleks alates 2004. aastast praeguseni arenenud üksnes tõusujoones, siis poleks praegu mitte kellelgi põhjust BREM-i raskuste peale pead vangutada. Kuid 2007. aastal alanud majanduskriis mängis ettevõttele halva vingerpussi, laskmata tütarettevõtete liitmisega tekkinud õmblustel armistuda.
Kriisiga saabunud kulude kokkuhoid, ettevõtete pankrotistumine ja plahvatuslik tööpuudus võimendas BREM-i klientide võlgnevusi märgatavalt. Praegu on BREM-il ligi 3500 klienti ja 600 kroonilist võlglast. Võlglaste liistule tõmbamine oleks pidanud olema ettevõtte juhi esmane püha ülesanne, kuid see jäi BREM-is unarusse.
Aruande ilustamine
Kujutage ette Madonnat lapsega seismas korteri uksel: pisarates noor ema-üürivõlglane, imik süles, mees on töötu, joodik või ära jooksnud. Isegi kõike näinud inkassohundi maadlejaõlad vajuvad sellise pildi ees jõuetult longu, rääkimata siis tavalisest surelikust majavalitsejast. Olukorra dramaatilisusest hoolimata oleksid BREM-i senised juhid pidanud kogu oma jõu ja anded pühendama just võlglastega tegelemisele.
Selle asemel aga pusiti aastast aastasse kasumiaruande ilustamise kallal. Tõenäoliselt pole just palju ettevõtteid, kelle majandusaasta aruanne lõppeb aastast aastasse audiitori hävitava hinnanguga. Aga BREM on just selline.
2004. aastal juhivad Rimessi audiitorid oma järelotsuses tähelepanu sellele, et tütarettevõtete ühendamise tagajärjel muutub BREM-i omakapital negatiivseks ega vasta äriseadustiku nõuetele.
2005. aastal osutab audiitor Eva Veinberg, et aruandes esitatud nõuete võimaliku laekumise kohta pole piisavalt tõendeid. Kasumiaruandes esitatud üle miljoni krooni suuruse kasumi asemel haigutab ettevõttel hoopis üle 16 miljoni krooni suurune kahjum. Seega ei kajasta aruanne audiitori hinnangul majandusaasta tulemit olulises osas õigesti ja õiglaselt.
2008. aastal näitab audiitor, et piisavat tõendusmaterjali pole rohkem kui 35 miljoni krooni võimaliku laekumise kohta. „Juhul kui ettevõte oleks nõudeid ostjate vastu hinnanud ebatõenäoliselt laekuvaks, väheneks bilansis käibevara, eelmiste perioodide jaotamata kasum ning omakapital 35,3 miljoni krooni võrra,” kirjutas audiitor.
Pärast nõuete allahindlust oleks ettevõtte lühiajalised kohustused 2008. aasta lõpu seisuga üle 46 miljoni krooni, käibevara üle 13 miljoni krooni ja ettevõtte omakapital negatiivne rohkem kui 32 miljoni krooni ulatuses, mis ei vastaks äriseadustikus sätestatud nõuetele. „Meie hinnangul sõltub ettevõtte jätkuvus omanike toetusest,” lisas audiitor.
Eelmise aasta majandustulemuste kohta pole võimalik järeldusi teha, sest artikli kirjutamise ajaks polnud need äriregistris veel kättesaadavad.
Nüüd juba kuu aega BREM-i juhatajana ametis olnud Risto Mägi on kimbatuses. Ettevõte justkui teeniks paberil reaalset kasumit, kuid tegelikkuses klientidelt raha kätte ei saa. Varasem kasumi tegelikkusest erinev näitamine jääb Mäele arusaamatuks. „Võib-olla teenisid eelmised juhid ilusa aruande pealt boonust,” lausub Mägi. „Minu kõige suurem mure on praegu, kui palju ma suudan tegelikult raha koju tuua.”
BREM-is tegeleb võlgnikega terve eraldi osakond. Kuid sellel osakonnal pole võlglastest ega nendelt arvete kätte saamise võimalustest ligilähedastki ülevaadet. Sellepärast kavatseb Mägi lisaks oma juriidilisele osakonnale viia ettevõtte nõuded ka inkassofirmade kätte, et need võlgnikke pitsitama asuksid.
BREM saadab igal kuul välja 3500 arvet. 3000 arvet läheb eraisikutele, 600 arve saajat ei maksa süstemaatiliselt. Üpris tavalisena jätab 90 korteriga korruselamus kaks kuni viis korterit arved lihtsalt maksmata. Võlg võib olla 1000 krooni, kuid ka 20 000 krooni.
BREM-i senise loiduse tõttu on Mäe sõnul tekkinud isegi selliseid olukordi, kus maksejõuetuks muutunud omanik on korteri pangale andnud, kinnisvarahaldaja on aga oma osa nõudmisega hiljaks jäänud.
Niimoodi kannabki Risto Mägi justkui BREM-i ja Toomas Tooli lunastaja rolli. Ta peab murelike ühistute jaoks kokku liimima oma majavalitsuse mõranenud usalduse, näitama energiatarnijatele ja prügivedajatele, et ettevõte suudab välja vedada ja lõpuks oma arved maksta.
Tooli ärihoovad
Sajandi alguses Tool muudkui kühveldas ettevõtteid kokku. Ta valis ettevõtteid vaid selle alusel, kui palju maad ja maju oli bilansis. Firma raamatupidamis- ja tootmisnäitajad ei tähendanud midagi. Näiteks ostis Tool Kirovi kalurikolhoosi. Selle tehinguga ei muutunud ta Eesti tähtsaimaks kalameheks. Kolhoosiga sai Tool hoopis suure tüki Viimsi poolsaart ja mitu maja Tallinna kesklinnas, näiteks Pärnu maanteel, kus asub Westmani pood. Samuti kuuluvad talle suured maa- ja hoonelahmakad Tulika, Madara ja Ülase tänava piirkonnas.
Paar aastat tagasi kirjutas Eesti Ekspress, et Tool on võtnud Läti kodakondsuse. BREM-i omanikfirma Baltic Real Estate Management on registreeritud Lätis. Õigemini võiks BREM-i pidada Läti kapitalile kuuluvaks ettevõtteks.
Erinevalt paljudest ettevõtjatest ei soovi Toomas Tool tuntust ega head mainet. Kuna huvi tema vastu aeg-ajalt lahvatab, siis jätab tema põiklemine objektiivide ja mikrofonide eest argliku ja salakavala mulje. Ajakirjanikele meeldib Toolil rääkida pessimistlikke jutte. Eriti hästi tuleb see välja intervjuust, mille Tool andis Ärilehele 2006. aastal. Paar aastat tagasi Eesti Ekspressi ajakirjanikule helistades lasi mees kuraditel lennata nii, et põrgu ähvardas jäätuda. Ajakirjandusringkondades räägitakse lugu, et Tool olla Kroonika fotograafi eest isegi laua alla peitu pugenud.
Tooli firma Esmar on figureerinud Reformierakonna suurtoetajate hulgas, kuid ta armastab kiruda, kuidas Tallinnas peab ringi liikuma, poikvel kingikott kaenlas.
Tuttavate väitel on mehel kõigest ükskõik – tal on nii palju raha, et ei pea enam muretsema. Üks tuttav kirjeldab, et ta tahtis kord Toolilt maatükki osta, aga apaatne Tool oli vastanud, et ei viitsi, sest pole rahast huvitatud.
Mullu novembris saatis Põhja ringkonnaprokuratuur kohtusse süüdistuse, et Toomas Tool ja SEB endine maakler Karoly Kirber manipuleerisid väärtpaberituruga.
Süüdistuse kohaselt andis Tool Kirberile korralduse müüa oma abikaasaga seotud SEB panga esindajakontol olevaid Arco Vara aktsiaid suurtes kogustes aja jooksul järjest madalama hinnaga, et Arco Vara vaenulikult üle võtta. Tooli ja Kirberit süüdistatakse karistusseadustiku paragrahvi 398 lõike 1 järgi, mis räägib mõjuvõimuga kauplemisest.
Arco Vara osaniku Hillar-Peeter Luitsalu poolt meedias avaldatu põhjal soovis Tool panna Luitsalu ja Arco Vara teise omaniku Richard Tomingase seisu, kus mehed oleksid sunnitud repolaenude kustutamiseks müüma arvestatavas koguses Arco Vara aktsiaid, vähendama osalust ja vahetama ettevõttes välja juhtorganid. Kohus langetab otsuse 7. oktoobril.
Kommentaar
Toomas Laan,
Arkaadia Halduse juhatuse liige
Mina ei näe, et Eesti haldusfirmad kannataksid üleüldiselt samade probleemide käes nagu BREM. Raskustes on vaid need kinnisvarahaldajad, kes pole oma võlglaste käest arvete õigel ajal tasumist nõudnud.
Enamik meie klientidest maksab arved ära õigel ajal.
Meie hallatava ligi 10 000 korteri peale tuleb vaid mõnisada võlgnikku, kes on igaüks keskmiselt 1000 krooniga võlas. Suurte paneelmajade elanikud on väga stabiilne rahvas, kes maksab oma arved ära esmajärjekorras. Probleeme on peamiselt kinnisvaraspekulantidega, kes on ostnud suure hulga kortereid ega suuda nüüd maksta. Arvete tasumise pärast sõdimine on iga halduri töö osa.
Kommentaar
Madis Kase,
ISS Halduse juhatuse liige
ISS Eestil ei ole tarnijatele tasumisega probleeme ning seega ei pea seda turuolukorrast tulenevaks tendentsiks. Meie nõuete aegumise dünaamika on võrreldes aastataguse ajaga õige pisut halvenenud, kuid märkimisväärset muutust ei ole toimunud. BREM-i juhtum ei sarnane meie ettevõtte olukorraga mingil moel, kuna me tasume alati oma kohustused tähtaegselt. ISS Eesti osutab haldusteenust ligi 400 korterelamule üle Eesti ega soovi meie võlgade sissenõudmise protseduuri kirjeldada. Kuid me oleme võlgnikega kogu aeg aktiivselt tegelenud.
Kommentaar
Peep Sooman,
Pindi Kinnisvara juhatuse esimees
Talvel, kui küttearved suurenevad, jäävad paljud inimesed võlgu. Inimesed ei maksa, kuid kinnisvarahaldaja peab energeetikafirmale ikka ära maksma. Haldajad satuvad rahavoogude juhtimisega raskustesse, sest peavad oma äri finantseerimiseks sisemisi reserve leidma. Selle taustal ei paistagi nii erandlik, kui hakati suuremaid arveid ajatama. Lõpuks, kui raha lihtsalt pole, jäetaksegi maksmata. Kui haldajal on marginaal viis protsenti ja kaheksa-kümme protsenti inimesi jätab maksmata, siis peab kusagilt raha juurde saama, et edasi tegutseda.
