Büroohotellide võidukäik ja huvide muutus: kümme olulisemat tähelepanekut ärikinnisvaraturult


Büroohooned.
Büroohooned.Foto: TIIT MOTUS, Фото: Тийт Мытус

Millised on kõige olulisemad tähelepanekud ärikinnisvaraturult eelmisest aastast? RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski pani kirja kümme 2019. aastat iseloomustanud märkimisväärset trendi.

"Linn on ju kraanasid täis"
Sellist argumenti kuulsime möödunud aastal mitmete üürihuviliste suust, kes mõnd objekti külastades või äripinna osas läbirääkimisi pidades paremaid tingimusi soovisid - vaata, turul on ju valikut piisavalt. Tavainimene, kes igapäevaselt kinnisvaraturul ei tegutse, ei pruugi teha vahet elukondliku ja ärikondliku arenduse kraanadel. Kraanasid oli 2019. aastal tõesti linnapildis arvukalt, aga paljud neist olid ametis kortermajade ehitusplatsidel, või enam kui aasta pärast valmivate hoonete juures, osades arendustes aga polnud juba sel hetkel enam midagi pakkuda.

Kõigile büroosid ei jätkunud
2019. aastat võib äripindade üüriturul pidada nn vaheaastaks, kus uut büroopinda valmis varasemast vähem. Enamik eelmisel aastal valminud büroohoonetest olid üürnikega täitunud juba sama aasta suveks. Aasta lõpuks olid kõik uued hooned üürile antud, seda küll üksikute eranditega See tekitas aga olukorra, kus arvukalt suuremaid ja väiksemaid ettevõtteid pidid oma laienemis- ja kolimisplaanid vähemalt aasta võrra edasi lükkama. Sel aastal valmib Tallinnas küll rekordilisel hulgal büroopindu, kuida paljudes arendustes on juba valdavas enamuses üürilepingud sõlmitud.

Seotud lood:

Uued bürood lähevad tehnoloogiasektori ettevõtetele
Kui uurida lähemalt millised ettevõtted möödunud aastal suuremas mahus büroopindu üürisid, siis selgub, et valdavalt oli tegu tehnoloogiasektori ettevõtetega, kes mahukate investeeringute toel kasvatasid meeskondi, millest tulenes vajadus ka suuremate kontoripindade järele. Hea on tõdeda, et lisaks välisriikide firmadele on üürijate eesotsas siiski Eestist alustanud, kuid nüüdseks rahvusvahelise haarde saavutanud IT-firmad. Mitmete hoonete omanikud pidid 2019. aastal lahendama olukorda, kus lisapinda vajava ankurüürniku huvides tuli ohverdada mitu väiksemat üürnikkui. Nagu mainitud, tuli eelmisel aastal turule oluliselt vähem uut büroopinda, seega olid osapoolte valikuid otsuse tegemiseks üsna kesised.

Büroohotellide võidukäik
Uue operaatori, Technopolise gruppi kuuluva UMA Workspace näol lisandus südalinna märkimisväärne maht jagatud büroosid, kus ettevõtted jagavad igapäevaselt ühiselt üldruume nagu nõupidamisteruumid, köök ja puhkeala jms. Selline lahendus on paraku ainuke võimalus väikeettevõttelele uues ja esinduslikus ärihoones büroo üürimiseks. Kuid ka turu senised suuremad tegijad nagu Regus ja Workland on välja hõiganud oma uued projektid Tallinna kesklinnas, mis toovad sel ja uuel aastal turule rekordilise arvu jagatud büroosid. Jagamismajandus kogub hoogu üle maailma ja aeg näitab, kui kiiresti koostöötamiskeskuste kasutamine kohalikul kinnisvaraturul omaks võetakse.

Lao- ja tootmispindade turu vaikelu
Majanduse jahenemine, nõudluse vähenemine eksporditurgudel, kiire palgakasv ja teised tootmist pärssivad tingimused on tekitanud olukorra, kus lao- ja tootmispindade arendajad on muutunud väga ettevaatlikuks. Üürnike päringute arv on langenud märgatavalt. Suuremate pindade otsijad on pidanud oma plaane ringi tegema, sest järelturul on kvaliteetset pinda vähe ja arendajad on valmis võtma riski ning arendavad suuremaid hooneid ainult väga tugevatele ankurüürnikele. Väiksemad ettevõtted peavad leppima kehvemate pindadega, tavaliselt nõukogudeaegsete kehvas seisus tootmishoonetega, mis on vabaks jäänud ettevõtetest, kes on oma tootmise üldse sulgenud või odavama tööjõuga riiki üle viinud. Veel mõni aasta tagasi läksid sellised kraanade ja tõsteseadmetega pinnad aga kiiresti kaubaks. Paljud endistest tootmiskompleksidest linna sees leiavad uue rakenduse elukondliku kinnisvarana.

Multifunktsionaalseid laohooneid saadab edu
See on sõna, mis ilutseb mitmete uute stockoffice'i tüüpi hoonete pakkumistes. See tähendab, et üürnikud saavad ühe katuse alla koondada nii lao-, büroo- kui ka kaubanduspinna või näidistesaali. Seni mitmel erineval pinnal tegutsenud ettevõtted peavad nüüd uues hoones küll mõnevõrra kõrgemat üüri tasuma, kuid võidavad soodsamatelt kõrvalkuludelt ja saavutavad parema efektiivsuse kasvõi logistika arvelt. Sellistel hoonetel oli 2019. aastal hea täituvus. Tehingute sõlmimisele aitasid kindlasti kaasa ka nähtavad asukohad peamagistraalide ääres, esinduslikkus ja kaasaegsed töötingimused. Kirjeldatud pinnad sobivad üldjuhul väikestele ja keskmise suurusega ettevõtetele. Arvukalt sarnaseid projekte on veel ehitamisel ja valmimisel.

Tasuta parkimine - kuidas seda saab?
Väljend "tasuta parkimine" muutub kinnisvarapakkumistes aina harvemaks, kuid paljudele aina kaalukamaks. Tallinna üldine liiklus- ja parkimiskorraldus surub autod kesklinnast üha kaugemale. See paneb omakorda suurema surve alla kesklinna äärealad, kus parkimine ärihoonete ümber on olnud pikki aastaid tasuta või sümboolse tasu eest. Paljud kliendid ei suuda kohaneda olukorraga, et Mustamäel, Tammsaare tee ja Pärnu mnt ristmikul või Ülemistel ei saa tasuta parkida. Tuleb leppida, et kui aastaid tagasi sõlmitud kokkulepped võimaldasid tasuta või väga soodsat parkimist, siis edaspidi jääb selliseid võimalusi aina vähemaks. Uusarendustes, olenemata asukohast, enam tasuta parkimiskohti oodata ei ole, sest ühest küljest soovivad arendajad oma kasumit maksimeerida, teisalt on maa-alused parklakorrused ja parkimismajade ehitamine väga mahukad investeeringud.

Julge hundi rind oli rasvane
Kinnisvaraarendajad mõistavad, et aina raskem on üüripindadel nn ette müüki teha. Üürnikud ei võta selliseid "paberil projekte" tõsiselt ja paljud kiiresti kasvavad ettevõtted ei ole valmis pikaajalisteks plaanideks, mis tähendaksid enam kui aasta pärast valmiva maja nö ära ootamist. See on loonud jällegi turul uudse olukorra, kus arendaja peab hakkama ehitama hoonet hetkel, kui tal ei ole veel sõlmitud ühtegi üürilepingut. 2019. aasta näitas, et ilma ankurüürnikuga sõlmitud lepinguta valminud hooned said siiski täidetud, sest tänasel turul tekibki üürnike kõrgendatud huvi siis, kui maja korrused ja seinad on püsti. Selliseid projekte saavad aga endale lubada vaid hästi kapitaliseeritud arendajad, sest pangad ei finantseeri ilma üürilepinguteta algusetapis kinnisvaraarendusi. Seetõttu jäävad lähiaastatel ilmselt mitmed planeeritud projektid ellu viimata.

Rahapesu tõkestamine avaldas mõju

2019. aastal palju kõneainet pakkunud teema ei jätnud puutumata ka kinnisvaravaldkonda. Vastupidi, see mõjutas kõiki turuosalisi - nii arendajaid, müüjaid, ostjaid kui ka vahendajaid. Kõik pidid tegema lisatoiminguid, et kontrollida infot, tõendada vara päritolu, tegelikke kasusaajaid jne. Kui andmete üle kontrollimine on justkui lihtsalt protseduur, mis muudab tehingu natuke aeganõudvamaks, on siiski selge, et kogu tähelepanu ja rangem kontroll on takistamas välisraha ligipääsu kohalikule turule. Mitmed arendusprojektid ja tehingud on seiskunud. Kuidas see pikemaajaliselt turgu mõjutab, näitab aeg.

Ostutehinguid toimub vähe, tootlused on madalad
Ühelt poolt ülalmainitu ja teisalt madalate tootluste tulemusena on tekkinud turul olukord, kus tehinguid toimub vähe. Kohalikud turuosalised, valdavalt kinnisvarafondid, on suuremate ostu-müügi objektide osas võtnud seisukoha, et mõistliku hinna eest pole enam midagi osta, mistõttu tuleb vaadata Baltikumi turgu. Möödunud aastal näitasid aktiivsust mitmed uued kodumaised investorid sh kohalikud pensionifondid, kes varasemalt otseinvesteeringuid kinnisvarasse ei teinud. Kui seni on ostjate huviorbiidis olnud põhiliselt büroohooned, siis nüüd otsitakse kõrgemat tootlust lao- ja tootmishoonete ning kaubanduse ja hotellinduse sektorist.