Eksklusiivsuskokkulepped üürilepingutes: mis Eesti ettevõtjate jaoks muutub


Tanel Kalaus
Tanel Kalaus Foto: erakogu

Harva on mõni konkurentsiõiguslik teema leidnud meedias samavõrd laia käsitlust, kui hiljutine Euroopa Kohtu otsus, mis puudutas kaubanduskeskuste üürilepingutes sisalduvaid nö eksklusiivsuskokkuleppeid. Samas tundub mulle, et selle otsuse tegelikku tähtsust Eesti ettevõtjate jaoks ei ole piisava selgusega lahti kirjutatud ja rõhutatud. Nimelt lükkab see kohtuotsus ümber konkurentsiameti senise ülimalt jäiga tõlgenduse ja seega peaks aitama muuta Eesti majandust liberaalsemaks.

Nimetatud otsus puudutas otseselt SIA Maxima Latvija ja Läti konkurentsiameti vahelist vaidlust ning Euroopa Kohus oli vaidlusesse kaasatud eelotsuse andmiseks. Otsuses selgitas Euroopa Kohus, et pelk asjaolu, et kaubanduskeskuses asetseva suure kaupluse või hüpermarketi üürilepingu kohaselt on üürnikul võimalik vastu seista üürileandja poolt selles konkreetses kaubanduskeskuses muudele üürnikele äripindade üürimisele, ei tähenda, et vastava kokkuleppe eesmärgiks on konkurentsi kahjustamine. Samas ei ole selle otsuse olulisus piiratud ei Maxima ega Lätiga – see puudutab kogu Euroopa Liidu õigusruumi.

Konkurentsiamet tegi kujundlikult vaid „pooled rehkendused“

Seotud lood:

Otsuse tähtsuse paremaks mõistmiseks selgitan, et konkurentsiõiguses toimub kokkulepete analüüs kahes etapis. Selleks, et konkurentsiametil oleks õigus ettevõtjaid vastutusele võtta, peab esmalt olema tegemist konkurentsi kahjustava kokkuleppega, st kokkuleppega, millel on kas konkurentsi kahjustav eesmärk või tagajärg (st kui vastav eesmärk on olemas, siis ei pea tagajärge tõendama – ja vastupidi). Samas, isegi kui tegemist on konkurentsi kahjustava kokkuleppega, võib kokkulepe olla lubatud, kui see vastab mõnele lubatavuse kriteeriumile, nt kui kokkulepe on vähese tähtsusega või kui see vastab nö erandi tingimustele. Seejuures on oluline märkida, et need lubatavuse kriteeriumid on väga piiratud, mistõttu vastutuse välistamiseks soovivad kõik ettevõtjad, et nende kokkulepped ei läbiks juba seda esimest etappi, st ei oleks konkurentsi kahjustavad.

Siit tulenebki Eesti ettevõtjate jaoks selle otsuse kõige tähtsam moment. Eesti Konkurentsiamet andis 2014. aastal Eesti Kaupmeeste Liidu pöördumise tulemusena välja kirjaliku seisukoha, millest nähtub, et konkurentsiamet peab kõiki üürilepingutes sisalduvaid eksklusiivsuskokkuleppeid automaatselt konkurentsi kahjustava eesmärgiga kokkulepeteks (st esimese etapi analüüsi sisuliselt läbi ei viida) ning konkurentsiameti arvates on vähetõenäoline, et need täidavad ära eelpool viidatud lubatavuse kriteeriumid. Euroopa Kohus leidis aga nüüd selgelt, et selline formalistlik lähenemine on vale.

On oluline märkida, et viidatud Euroopa Kohtu otsus ei tähenda, et teatud asjaolude esinemisel ei või üürilepingus sisalduva eksklusiivsuskokkuleppe eesmärgiks olla konkurentsi kahjustamine. Samuti ei tähenda otsus, et sellised kokkulepped ei võiks teatud juhtudel olla konkurentsi kahjustava tagajärjega. Samas tähendab see otsus seda, et sellised eksklusiivsuskokkulepped ei ole oma olemuselt igal juhul ja automaatselt konkurentsi kahjustavad, mis toob praktikas kaasa selle, et igal juhul tuleb läbi viia mõlemad analüüsi etapid. Vaid „poolte rehkenduste“ tegemisest ei piisa.

Senine tarbetu kriminaalvastutuse hirmu õhkkond tekitas ettevõtjatele kahju

Arvestades seda, et Eestis on kõik konkurentsi kahjustavad kokkulepped, mis ei vasta lubatavuse kriteeriumidele, juba mõnda aega kriminaalkorras karistatavad, muutis konkurentsiameti senine formalistlik seisukoht üürisuhteid puudutavate eksklusiivsuskokkulepete sõlmimise ülimalt riskantseks. Mina advokaadina soovitasin oma klientidel sellistesse kokkulepetesse suhtuda äärmise ettevaatlikkusega, kuna mulle teadaolevalt algatas konkurentsiamet üürisuhteid puudutava eksklusiivsuskokkuleppe osas vähemalt ühe ettevõtja suhtes ka tegelikkuses kriminaalmenetluse.

Loe veel

See tähendab, et Eesti ettevõtjad ei saanud pikka aega kriminaalvastutuse kartuses kujundada oma ärilisi suhteid täielikult sellistes piirides, mida konkurentsiõigus tegelikult võimaldab. Kui lugeda meedias ilmunud ettevõtjate seisukohti, võib isegi olla, et senisest ebaõigest praktikast tulenevalt on lubatud eksklusiivsuskokkulepete sõlmimine ka tulevikus raskendatud. Sellise tegevusvabaduse piiranguga kaasneva majandusliku kahju suurust on raske hinnata, kuid ei ole kahtlustki, et teatav kahju on ettevõtjatele tekkinud. Kas keegi selle eest ka vastutab?

On selge, et see Euroopa Kohtu otsus ei saanud tulla konkurentsiametile üllatusena. Eelpool viidatud konkurentsiameti kirjaliku seisukoha tekstist nähtub, et Euroopa Kohtuga sarnasel positsioonil oli olnud ka Eesti Kaupmeeste Liit, kuid konkurentsiamet sellega ei nõustunud. Samuti tean, et viidatud kriminaalmenetluses vaieldi konkurentsiameti seisukohale vastu ning Eestis on olemas kohtupraktika vähemalt ühe jõustunud lahendi näol, mis ameti jäiga tõlgendusega kokku ei lähe. Olen ka ise konkurentsiameti ametnikele vestlustes viidanud, et enne lubatavuse kriteeriumide juurde asumist tuleks kindlaks teha, miks vastavad eksklusiivsuskokkulepped üldse etteheidetavad on.

Konkurentsiameti jäik suhtumine tekitas hämmastust lisaks seetõttu, et see ei lähe kuidagi kokku normaalse pikaajalise äripraktikaga Eestis ja olulistes lähiriikides – eksklusiivsus on ühel või teisel moel olnud aegade jooksul üürisuhetes laialt levinud. Näiteks peetakse seda üheks oluliseks üürniku varaliseks õiguseks Soomes, ning Saksamaal, mis on meie õigussüsteemi üks mudelriikidest, on kohtupraktika kohaselt eksklusiivsus üürisuhte orgaaniliseks osaks. Seega pidi Konkurentsiametile olema ilmne, et tema seisukoht läheb seniste hinnangutega vastuollu.

Kuidas edasi?

Esiteks märgin, et ettevõtjad ei saa kindlasti Euroopa Kohtu otsusest järeldada, et kõik üürilepingutes sisalduvad eksklusiivsuskokkulepped on nüüdsest lubatud. Euroopa Kohus välistas nende automaatse keelu, kuid sisuline analüüs võib siiski viia tõdemuseni, et konkreetne kokkulepe on keelatud.

Minu arvates on ilmne, et konkurentsiametil tuleks Euroopa Kohtu otsuse valguses oma senine seisukoht kiiresti ümber vaadata ning oleks mõistlik anda ettevõtjatele selles küsimuses uued suunised. Nõustun väidetega, et konkurentsiamet võiks olla ettevõtjatele rohkem sõbralikuks toeks ja abimeheks keeruliste reeglite selgitamisel. Viidatud uued suunised oleks nimetatud eesmärgi saavutamisel suureks sammuks. Lisaks aitaks konkurentsiamet kaasa oma senise praktikaga tekitatud tarbetu kriminaalvastutuse hirmu vähenemisele, õiguskindluse suurenemisele, mõistliku ja õiguspärase praktika tekkele ning kokkuvõttes Eesti majanduse ja elu edenemisele.

* Tanel Kalaus ei ole esindanud Eesti Kaupmeeste Liitu ega SIA-d Maxima Latvija.