Kohaliku kinnisvaraturu kohta ilmub meil igast sulest kõikvõimalikke arvamusi. Samal ajal jäetakse tähelepanuta olulised sündmused kinnisvaraturul mujal maailmas.

Mäletatavasti sai kogu majanduskriis alguse Ameerika subprime-kinnisvaraturust. Selle turumaht kogu Ameerika kinnisvaraturust oli 2001. aastal 7%, aga juba 2006. aastal üle 20%. USA eluasemeturu üks olulisim indikaator on S&P/Case-Shilleri hinnaindeks, mis 20 suurimas Ameerika linnas saavutas tipu juulis 2006, olles tõusnud 6,5 aasta jooksul napilt üle kahe korra. Alates tipust on vastav indeks langenud nüüdseks 27%.

Olen veendunud, et maailma kinnisvaraturg ei saa jalgu alla enne, kui vastav indeks on oma kukkumise trendi läbinud ja hinnad stabiliseerunud. Miks? Nimelt Ameerikas välja antud kinnisvaralaenud pakendati võlakirjadeks ja müüdi igat liiki finantsasutustele üle maailma. Need võlakirjaomanikud on pidanud kannatama viimase 1,5 aasta jooksul väga suuri kaotusi – üle triljoni dollari.

Üks kriisi põhipõhjusi peitubki asjaolus, et eluasemelaenu väljastanud pangad muutusid pigem laenumaaklerikontoriteks, kelle huvi oli võimalikult palju laene väljastada, need kiirelt võlakirjaks konverteerida ja rahvusvahelisel turul maha müüa. See lõi motivatsiooni pigistada silm kinni ja anda laenu nendele, kellele poleks pidanud andma. Kui laenud hakkasid hapuks minema, mõjutas see kogu maailma finantsturgu ja tekitas küsitavusi ka teiste riikide kinnisvaraturu tervise kohta.

Laenuraha osakaal oli kujunenud väga suureks kogu maailma kinnisvaraturul, ning olukorras, kus pangad muutusid konservatiivsemaks, algas langus üheaegselt väga paljudes riikides. Sealhulgas ka Eestis. Tallinna korterituru hindade tipp saabus Ameerika turust siiski kaheksa kuud hiljem, aprillis 2007.

Selleks et hinnad saaksid uuel tasemel stabiliseeruda, on esimene oluline teetähis tehingute aktiivsuse stabiilsus. Kahjuks on Ameerikas viimase pooleteise aasta jooksul peaaegu igal kuul tehtud vähem kinnisvaratehinguid kui eelmisel kuul. On esinenud üksikuid kuid, mil tehinguaktiivsus on võrreldes eelmise kuuga kasvanud, kuid siiski on pidanud optimist pettuma, sest järgmise kuu arvud on olnud jällegi kurvastavad.

Meie pealinnas on olukord tehinguaktiivsusega veelgi hullem – nimelt on see tipust kukkunud u 3,5 korda. Samal ajal on pakkumine suurenenud. See tähendab, et kinnisvaraturu „laokäive” (müügis olevate korterite arv/ühes kuus tehtud tehingud) on pikenenud Tallinnas seitsmelt kuult (märts 2007), 2,5 aastale (märts 2009). Kui meenutada ökonoomikaloengutes õpitut, siis peavad praeguses olukorras hinnad stabiliseeruma uuel ja kahjuks madalamal tasemel.

Eesti on Baltimaade pioneer

Kogu eluasemeturu murede taustal on maailma äripindade turg suhtelistelt hästi vastu pidanud. Paljude analüütikute arvates ei jätku seda hoogu enam kauaks. Optimistlikumad arvajad räägivad sellest, kuidas valitsuse kriisivastased meetmed jõuavad enne toimima hakata, kui kriisi haripunkt jõuab äripindadeni. Samal ajal on kriis murdnud ennast Ameerikast välja ja muutunud laastavaks globaalseks majanduslanguseks. See aga mõjutab väga otseselt äriettevõtteid ja paneb neid kulusid vähendama, töötajaid koondama, renditavaid pindasid vähendama jne.

Ameerika turu näitel on Moody’s/REAL büroopindade indeks, mis oma tipu saavutas 2007. aasta esimeses kvartalis (kuus kuud pärast eluasemeturu tippu), ning on nüüd langenud 15% madalamale tasemele. Äripindade hinna kasv on läbi ajaloo olnud mõõdukam, kui seda on näidanud elamispinna hindade dünaamika. Ameerika näitel on tõusnud Moody’si vastav indeks kuue aasta jooksul 75%, elamispinnad aga samal perioodil üle kahe korra. Sama saab väita ka Eesti kohta, kus büroopindade rendihinnatõus vahemikus 2000–2007 jäi mitu korda alla elamispinna hindade kasvule.

Olen veendunud, et Eesti kinnisvaraturu jaoks kõige olulisemad otsused tehakse lähitulevikus Toompeal – kas Eesti suudab eurole üle minna jaanuaris 2011 või mitte? Peame lootma ja tegema kõik selleks, et suudaks. Seni kuni Eesti makropildist ei ole eemaldatud hüpoteetilist devalveerimisriski, kinnisvaraturu langus ei lakka.

Needsamad reitinguagentuurid, kes analüüsivad Ameerika kinnisvaraturgu, on hakanud Eesti poole positiivsemalt vaatama, mis väljendub reitingu samaks jätmises – seda olukorras, kus Läti ja Leedu reitingut on alandatud. Mäletatavasti oli Eesti esimene Balti riik, kes võttis rubla asemel kasutusele oma rahvusvaluuta, Eesti oli esimene Balti riik, kes alustas Euroopa Liiduga ühinemiskõnelusi. Nüüd on meil võimalik teha kübaratrikk ning olla esimene Balti riik, kes võtab kasutusele euro. Euro ei ole kindlasti meie majanduse lõplik päästerõngas, kuid see on parim, mis meiega lähitulevikus juhtuda saab. Ja  seda mitte ainult kinnisvaraturu seisukohast.