Eluruumi üürilepingust

Olukorras, kus eluaseme soetamine on muutunud kõrgete laenuintresside või pankade konservatiivse laenupoliitika tõttu raskemaks, muutub üha levinumaks eluaseme pikaajalisem üürimine. Ka uuselamute kinnisvaraarendajad on asunud turu madalseisu tõttu valmisehitatud eluasemeid müümise asemele üürima.

Üürilepingu õiguslik raamistik

Eluaseme üürimist reguleeriv õiguslik raamistik on sätestatud võlaõigusseaduse 15. peatükis. Üürilepingu võib sõlmida nii kirjalikult kui ka suuliselt, samas suuliselt sõlmitud üürilepingu puhul, juhul kui üürileandja ja üürniku vahel peaks mingid erimeelsused tekkima, on raske välja selgitada, milline oli tegeliku kokkuleppe sisu ja poolte tahe. Segaduste ja probleemide vältimiseks on soovitav alati sõlmida kirjalik eluruumi üürileping.

Juhul kui eluruumi üürimiseks on kasutatud kinnisvaravahendusbüroo teenuseid, valmistavad vahendajad ka üürileandja ja üürniku vahelise üürilepingu ette. Vaatamata eeltoodule tuleks lepingu osapooltel ikkagi jälgida, millised on lepingus nende kohustused ja kas nende õigused on kaitstud.

Eluruumi seisukord ja fikseerimine üürilepingus

Oluline on teada, et üürileandja kohustused eluruumi hoida sobivas seisundis kasutamiseks ei lõpe üürilepingu sõlmimisega. Kuigi üürnikul on kohustus eluaset heaperemehelikult vallata ja hoida, on üürileandja kohustus tagada eluruumi kasutamiskõlblikkus ja vastavus eluruumi üürilepingus sätestatud tingimustele. Eluruumi ja seal paikneva vallasvara (mööbel, tehnika jmt) kasutamisel arvestatakse selle loomulikku kulumist üüriperioodi jooksul üürniku poolt. Samas kui eluruumis olev vara laguneb loomuliku kasutamise ja kulumise tulemusena, on üürileandja kohustus see vara asendada või parandada. Eelnimetatud kehtib ka eluruumi üldise seisukorra kohta. Kusjuures oluline on märkida, et üürnik võib eluruumis paiknevat vara parandada ja eluruumi ennast parendada ainult üürileandja kirjalikul nõusolekul. Tähelepanu tuleb pöörata aga asjaolule, et kui üürileandja on andnud nõusoleku üürnikule eluruumi parendada (nt. teha sanitaar- või kapitaalremont, renoveerida vmt) on üürilepingu lõppemisel üürnikul õigus nõuda parenduste mõistlikku hüvitamist omaniku poolt juhul, kui eluruumi väärtus on parenduste tulemusena oluliselt tõusnud.

Kui üürileandja võõrandab kinnisasja peale üürilepingu sõlmimist, jääb võlaõigusseaduse kohaselt  üürileping kehtima endisel kujul. Kui üürnik soovib oma üüriõigust kellelegi loovutada või anda eluaset allüürile, on see võimalik ainult üürileandja kirjaliku nõusoleku olemasolul.

Üürilepingu sõlmimisel on olulise tähtsusega eluaseme ja seal paikneva vara seisukorra võimalikult täpne fikseerimine (eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt). Juhul kui eluruum ja vara seisukord ei ole piisavalt täpselt kirjeldatud, muutub üürileandjal lepingu lõppemisel raskeks nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara hüvitamist, kuna ei ole võimalik piisavalt täpselt tõendada vara seisukorda üürilepingu sõlmimisel. Eelnimetatud situatsioonis võib üürnikul tekkida risk, et üürileandja nõuab selliste kahjude hüvitamist, mis eksisteerisid juba enne eluruumi ja seal paikneva vara kasutuselevõttu ning mida pole põhjustanud üürnik. Elusaseme ja seal paikneva vara kasutamisel omab tähtsust vara loomulik kulumine. On ilmne, et näiteks heledas toonis riidest diivan, mida kasutatakse  kolme aasta pikkuse üürilepingu kestel, ei oma kolme aasta pärast sellist välimust, kui algselt. Samuti kuluvad kolmeaasta jooksul tapeet, parkett, ukselukud jne. Seetõttu on ilmselgelt ebamõistlik nõuda üürnikult loomuliku kulumise tulemusena vara väärtuse vähenemisega tekkinud kahju või kulu hüvitamist, selle taastamist või asendamist. Üürisuhtes eeldatakse üürnikult heaperemehelikku üürileandja varaga ümberkäimist, aga ka eluruumiga kaasnevate regulatsioonide (sh korteriühistu põhikiri, heakorra reeglid jmt) järgimist. Juhul kui üürnik rikub üürileandja vara või eirab kehtestatud reegleid (nt rikub süstemaatiliselt kodurahu), on see piisavaks aluseks üürilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele.

Eluaseme üleandmise-vastuvõtmise akt tuleks sõlmida momendil kui üürnik ja üürileandja vaatavad eluaseme üle ning üürileandja annab üle eluaseme võtmed. Oluline on üürilepingus fikseerida eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus. Tavapärane on, et üks võtmekomplekt jääb üürileandjale ja ülejäänud antakse üürnikule. Võlaõigusseaduse § 283 sätestab üürniku selge kohustuse lubada üürileandjal eluase ja vara üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Kuid vaatamata eeltoodule puudub üürileandjal õigus siseneda üürileantud eluruumi ilma üürnikku teavitama ja mõjuva põhjuseta (nt kui ei ole ohtu üürileandja vara rikkumisele või hävimisele), kuna sellega rikutaks üürniku põhiseaduslikku õigusi perekonna- ja eraelu ning kodu puutumatusele.

Tagatisraha

Üürilepingus võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Võlaõigusseaduse kohaselt võib üürnik tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, kusjuures esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Seaduse kohaselt tuleks üürileandjal tagatisraha hoiustada krediidiasutuses oma varast eraldi  ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga (nt deposiitkontol või hoiusena). Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Samas praktikas ei järgi üürileandjad nimetatud seadusest tulenevat nõuet peaaegu mitte kunagi.  Tagatisraha arvelt on võimalik tasaarveldada üürileandja nõuet üürniku vastu (nt tasaarveldada tasumata üüri või kõrvalkulusid, eluaseme ja vara kahjustamisest tekkinud kahju vmt).  Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

Üürihinna tõstmine

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil on võimalik eluruumi üüri tõsta üksnes juhul kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingust täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri tõstetakse mitte rohkem kui kord aastas. Tähtajatu üürilepingu korral on võimalik üüri korrigeerida iga kuue kuu tagant, teatades sellest üürnikule nõutavas vormis kirjalikult ette vähemalt 30 päeva. Samas võlaõigusseaduse kohaselt kui üürileandja saab üüriarvestuse aluse olulise muutumise (üürihinna liigse tõstmise või kulude alanemise tõttu) ülemäärast kasu, võib üürnik eluruumi üüri ülemäärase suuruse üürikomisjonis või kohtus vaidlustada ja nõuda selle alandamist.

Üürilepingu kehtivuse tähtaeg ja ennetähtaegne lõpetamine

Tavapäraselt sõlmitakse üürilepingud mingiks kindlaks ja üldjuhul pikemaks tähtajaks. Juhul kui tähtaja saabumisel üürnik jätkab eluaseme kasutamist ning üürnik ei ole teatanud kahe nädala jooksul, et ei soovi lepingut jätkata või üürileandja ei ole teatanud, et soovib lepingut lõpetada, loetakse leping automaatselt pikenenuks ning leping muutub tähtajatuks. Kui soovitakse üles öelda tähtajatut üürilepingut, tuleb sellest teist osapoolt teavitada ette vähemalt kolm kuud.

Võlaõigusseaduse kohaselt võib nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda igal ajahetkel, kui selleks on mõjuv põhjus. Mõjuvad põhjused on kirjeldatud võlaõigusseaduse §§ 314-319. Kokkulepped, mille kohaselt üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada pole võimalik või mida pole erakorraliselt võimalik üles öelda, on tühised.

Erakorralise ülesütlemise põhjuseks saab olla:

-    Kui üürnik ei saa üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud asja kasutada (nt eluase on elamiskõlbmatu, esineb kütte või veesüsteemi rikkeid ja neid ei ole mõistliku aja jooksu kõrvaldatud jne).

-    Kui üürnik kasutab eluaset lepinguvastaselt (nt rikub üürileandja vara, ei järgi eluaseme/hoone heakorrareegleid, ei pea kinni hoone kodukorrast, on andnud eluaseme kolmandate isikute kasutusse ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta kui sellist võimalust üürilepingus ette ei nähtud jmt)

-    Kui üürnik on jätnud tasumata üüri või kõrvalkulude (kommunaalmaksud jmt) vähemalt kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval (nt 3 kuud) või

võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või

võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Juhul kui üürnik tasub võlgu olevad summad enne ülesütlemist ära, ei ole võimalik üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

-    Kumbki lepingupool võib üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (nt esineb ohtlikku hallitust, hoone seinte või põrandate lagunemist, pehkimist või läbikukkumist jne)

-    Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude maksmise tagatist, andes tagatise esitamiseks mõistliku tähtaja. Tagatise mitteandmise korral võib üürilepingu üles öelda.

Üürilepingu lõppemisel tuleb üürnikul tagastada eluruum ja selles paiknev üürileandja vara kujul ja olukorras, milline see oli üürilepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist. Kui üürnik on teinud eluruumis parendusi (nt teostanud remonti või ümberehitusi vmt), on tal õigus need eemalda, kuid ainult juhul kui sellega ei kahjustata üürileandja omandit. Parenduste eest saab üürnik hüvitist nõuda ainult juhul, kui nende tegemiseks oli olemas üürileandja kirjalik nõusolek. Eluruumi tagastamisel üürileandjale tuleks samuti sõlmida eluaseme üleandmise-vastuvõtmise akt, nagu seda tehti üürilepingu sõlmimisel. Sarnaselt varasemale fikseeritakse eluruumi ja selles paikneva vara seisukord, osapoolte pretensioonid ja selgitused. Kui üürileandjal puuduvad pretensioonid üürniku vastu, on ta kohustatud tagastama üürnikule üürilepingu sõlmimisel tasutud ettemaksu v.a. juhul kui pooled on tasaarveldanud ettemaksu tasumata üürisumma ja kõrvalkohustustega. Juhul kui üürileandja vara on kahjustunud ning tegu ei ole loomuliku kulumisega, on üürileandjal võimalik üürnikult sisse nõuda vara taastamisega seotud kulud (nt mööbli või vaipade keemiline puhatus, põrandate värvimine vmt) ning ülejäänud summa ettemaksust tuleb sellegi poolest tagastada. Juhul kui tagatisraha ei ole piisav üürniku poolt tekitatud kahju hüvitamiseks, on üürileandjal õigus nõuda kahju hüvitamist üürniku poolt täiendavate vahendite arvelt.

Üüritulu maksustamise aspektid

Üürilepingute puhul tuleks tähelepanu pöörata üüritulu maksustamisaspektidele. Tulumaksuseaduse § 16 kohaselt kuulub füüsilise isiku tulu kinnisvara (nt korter) ja vallasvara (nt korteris paiknev vara) või selle osa rendile andmisest tulumaksuga maksustamisele. Kuigi võlaõigusseaduse kohaselt tehakse vahet üüril ja rendil, loetakse need mõisted tulumaksuseaduses samasisulisteks ning renditulu maksustamise kohta käivad sätted rakenduvad ka üüritulule. Üürileandja maksustatavaks tuluks ei loeta teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulude hüvitisi (nt tasutud kommunaalmakseid, tasusid korteriühistule jmt). Seega juhul kui üürilepingus on kokku lepitud, et eluruumi üür on näiteks 5000 EEK kuus, sisaldades kõiki kõrvalkohustusi ja kommunaalmakseid, kuulub tulumaksuga maksustamisele osa, mis jääb üürileandjale järgi pärast kõrvalkohustuste ja kommunaalmaksete tasumist. Üüritulu tuleb deklareerida iga aasta Maksu- ja Tolliametile esitatud tuludeklaratsioonis ning maksuhalduri nõudmisel tuleb ka teiste isikute kasuks tehtud kulutuste tegemist ja nende tekkimist dokumentaalselt tõendada. Tavapraktikas lepitakse üürilepingute sõlmimisel kokku, et kõik kõrvalkohustused tasub üürnik ning üürisumma, mis tasutakse üürileandjale, kuulub seega täies ulatuses tulumaksuga maksustamisele.

Oluline on teada ka asjaolu, et juhul kui üürnikuks on juriidiline isik, riigi või kohaliku omavalitsuse asutus või füüsilisest isikust ettevõtja, on tulenevalt tulumaksuseaduse § 41 p 7 üürnikul kohustus füüsilisest isikust üürileandjale tehtavalt väljamakselt tulumaks kinni pidada. Seega sõltumata juhust kas kõrvalkohustuste tasumine jäeti üürniku kohustuseks või üürileandja kohustuseks, sisaldudes üürisummas, peab üürilevõtja kogu väljamakselt tulumaksu kinni pidama. Üürnikul on võimalik teha kinnipeetud tulumaksu osas ümberarvestus iga-aastases tuludeklaratsioonis, näidates selles ära teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud.