HANNES KUHLBACH, Mendelson & Co
Paljud kinnisvarafirmad teostavad põhitegevuse ostu-müügi ja rendi vahenduse kõrval ka kinnisvara hindamist. Et hind on iga kauba juures oluline tegur, püüaksin järgnevalt käsitleda meetodeid, mis praegu Eesti kinnisvaraturul selle määramiseks kasutusel.
Suur osa klientidest teab kinnisvarafirma poole pöördudes juba vägagi hästi, mis tema maja või korter peaks maksma. Samuti on see hinnang reeglina liiga optimistlik. Sõltuvalt maakleri sõnaosavusest jõutakse kokkuleppele enam-vähem loogilise müügihinna suhtes ja objekt lülitatakse firma infopakki. Kui kaup ei lähe müügiks, alandatakse mingi aja pärast hinda jne. Kirjeldatud protsessis määratakse hind n.ö tunnetuslikult ja kokkuleppe teel, terminoloogiliselt on kasutusel ehk võrdlusmeetod.
Olukord on hoopiski erinev, kui kinnisvara hinda on tarvis määrata kellegi kolmanda (sõltumatu) osalise jaoks. Sellisel juhul ei tohi mõju avaldada nn subjektiivsed faktorid (müüja soovib võimalikult kõrget hinda), vaid lähtuda tuleb tõesti reaalsest keskmisest turuhinnast.
Kinnisvaratagatise hindamisest
Täna kasutatakse sellist turuhinna määramist kinnisvaratagatisega pangalaenu vormistamiseks ning puhuti ka ettevõtete vara tegeliku väärtuse arvutamisel. Et pangad ei ole huvitatud hoone või rajatise ehitamiseks tehtud kulutustest ja muudest kaudsetest väärtushinnangutest, vaid konkreetsest summast, millega objekt oleks laenu mittetagastamisel võimalik selle katteks maha müüa, tulebki määrata= kinnisvaraobjekti hind konkreetses turusektoris.
Enamikul pankadel on sellisteks töödeks lepinguline suhe kinnisvarafirmaga, kes vastutab, et antav hinnang oleks õige. Koostööleping sisaldab enamjaolt ka sätet, et laenutagatisvara realiseerib hinnangu andnud kinnisvarafirma. See garanteerib, et määratav hind on tõesti turu keskmine või pisut alla (nn kiirmüügi- ehk realiseerimishind), sest müügiga on tagatisvara puhul reeglina kiire. Lihtsamate objektide puhul, nagu elamispinnad, on hinna määramine suhteliselt lihtne ja sõltub üheselt turusituatsioonist. Kas teadvustatult või mitte, kasutab maakler võrdlusmeetodit, st võtab aluseks viimased müügiobjektid ja võrdleb neid lühema või pikema aja jooksul samas rajoonis müüdud või pakkumisel olnud analoogsete objektide hindadega. Pikemaajalisem töökogemus tuleb siinkohal vaid kasuks, tihti konsulteeritakse ka kolleegidega oma või naaberfirmast. Et Eesti kinnisvaraturg on väga noor ning alles väljakujunemata seaduspärasustega, on sellisel hinna määramisel ebameeldivalt suur n.ö tunnetuslik faktor. Paljudes kohtades tehakse analoogsete objektidega tehinguid väga harva, samuti puudub Eestis tsentraliseeritud ja avalik inforegister sooritatud tehingute kohta: tehingute osalised eelistavad vaikida, notaritehingute hinnainfo on petlik, kinnisturaamat näitab kõike muud, aga mitte hinda jne.
Hindamisekspert peaks omama litsentsi
Keerulisemate objektide, mis mahuvad ehk üldnimetuse "äripinnad ja kinnisvaraarendus" alla, puhul ei piisa enam vastava erihariduseta maakleri kogemustest ja reeglina ka võrdlusmeetodist. Sellised tööd viib läbi vastava eriharidusega inimene - hindamisekspert, kes peaks ka vastavat litsentsi omama.
Eesti Kinnisvarahindajate ühing on esimene samm teel sellegi teenuse turu korrastamisele. Täna veel ei kuulu hindamine seaduse järgi litsentseeritavate tegevusalade hulka, aga on ilmselge, et igaüks ei ole selleks võimeline. Kuidas toimub hinna määramine näit teenindusettevõtete hoonetele, tehasekompleksidele, laomajanditele jne? Et korralikku võrdlusmaterjali napib, kasutatakse hindamisel kombineeritult kõiki põhimeetodeid, so võrdlus-, kulu- ja tulumeetodit.
Tuginedes enamasti 1984. aasta eelarvelistele baashindadele, mida korrigeeritakse vajalike koefitsientidega, saadakse kulumeetodi põhjal rajatise taastamisväärtus ehk samaväärse hoone rajamismaksumus antud hetkel.
Kasutades amortisatsioonikoefitsiente saab viimasest hoone ehitusliku jääkväärtuse, mis on teeviidaks õige hinnani jõudmisel. Kindlasti annab jääkväärtus mingisugused orientiirid, ent tihti on selle ja turuväärtuse vahe suurusjärguline, seda eriti maakohtades, kus turgu veel ei ole.
Turuväärtuse saamiseks võtab ekspert arvesse kolme objekti iseloomustavat näitajat: funktsionaalsus, asukoha sobivus ja turusektori nõudlus/aktiivsus.
Seega tuleb kaudselt mängu ka kolmas ehk tulumeetod, mis on otstarbekaim nimelt äripindade hindamisel. Et viimaste eesmärk on "raha teenida", siis selle ülesande (potentsiaalsest) täitmisest sõltub hind enim. Samuti on kombineeritult tulumeetodiga abiks võrdlusmeetod, eriti selles osas, mis puudutab objekti asukohta ja antud turusektori aktiivsust.
Lääne arenenud kinnisvaraturgudel on kombeks arvestada asukoha või ümbritseva rajooni omapära sealsete kinnisvara omanike struktuuri seisukohast. Kui omanikeks on valdavalt investeerijad, kes saavad tulu rendilt ning kinnisvara väärtuse potentsiaalselt tõusult ajas, on domineeriv võrdlusmeetod. Kui omanikeks on valdavalt samas ettevõtlust harrastavad ja äri tegevad firmad või isikud, on mõttekas lähtuda peamiselt tulumeetodist ehk palju selles asukohas sellisel pinnal on võimalik raha teenida. Et meil suured investorid praktiliselt puuduvad, kaldub enam kasutatavaks olema tulumeetod, seda enam, et võrdlusmeetodi edukas rakendamine eeldab suurt infobaasi, mida meil ei ole.
äripinnad vajaksid ümberhindamist
Vähegi haruldasemate objektide korral (näit kasvõi RAS-i Silmet varad), tuleb hindajal otsapidi juba minna makroökonoomikasse, mis teeb töö liiga keeruliseks. Seega tuleb eksperdil lisaks ehitusalastele teadmistele olla kursis turu arenguga, erastamisprotsessiga ja palju muuga, mis tema tööpõldu otseselt või kaudselt puudutab.
Iga hindamine on tegelikult unikaalne, sest praktiliselt kõik äripinnad tuleb täna uuesti ümber hinnata. See nõuab oluliselt mastaapsemat lähenemist, kui on pelk ehitusnormide vms tundmine. Samuti ei ole iga kinnisvaramaakler veel hindamisekspert. Viimast tasub silmas pidada just oma varale hindamist tellides.
