Kas teadsid? Tähtajatu lepinguga on üürileandjal suuremad õigused üüri tõsta, tähtajalise lepingu saab üles öelda vaid erakorraliselt

 (10)
Üürilepingu ja selle tingimused peaks alati sõlmima kirjalikult
Üürilepingu ja selle tingimused peaks alati sõlmima kirjalikultFoto: Irina Mägi

Üürimisel ja üürilepingu koostamisel puututakse tihti kokku keeruliste nõuetega. Tagatisraha ning üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega seotud õiguslikele küsimustele vastasid advokaadibüroo Triniti vandeadvokaat Anna Liiv ja jurist Getter Ulla.

Kas viimase kuu üüri on võimalik tasuda tagatisrahast?

Seadus sellist võimalust otsesõnu ette ei näe. Küll aga ütleb seadus, et tagatisraha tagab kõikvõimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Seega on võimalik, et kui üürnik ei maksa viimase kuu üüri, siis üürileandja tasaarvestab üürilepingust tuleneva üüri tasumise nõude üürniku tagatisraha tagastamise nõudega. Nõude tasaarvestamiseks tuleb teisele poolele teha tasaarvestamise avaldus.

Bidrento kinnisvaraplatvormi asutaja Taavo Annus toob omalt poolt välja, et seaduse järgi peab üürileandja tegelikult tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga. "Päriselus ei ole see üldlevinud praktika ja enamik üürileandjaid seda ei tee ning üürnikud seda tavaliselt ka ei nõua. Samuti kui vaadata näiteks 12 kuulise tähtajalise hoiuse intresse viies suuremas Eestis tegutsevas pangas, siis need on hetkel vahemikus 0%-1,1%, mis lihtsa arvutuse kohaselt teeniks intresside näol 0-5,5 EURi aastas (arvestatud oli Tallinnas keskmise kuu üüriks 500 EURi, 1 kuu üür tagatiseks ning kasutati 12 kuulist tähtajalist hoiust).

Siit ka järeldus, et praktikas ei ole tõesti selles erilist tähtsust kas tagatisraha hoiustatakse või mitte, sest keskmine tähtajalise hoiuse intress on sisuliselt 0%."

Milline on minimaalne etteteatamise periood, kui üürnik või üürileandja soovib lepingu ennetähtaegselt lõpetada?

Ennetähtaegne üürilepingu lõpetamine tuleb kõne alla üksnes tähtajaliste üürilepingute puhul. Tähtajalise üürilepingu saab üles öelda vaid erakorraliselt, mõjuva põhjuse olemasolul. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea üldjuhul ette teatama. Erandiks on üürilepingu ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul, kus elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu üles öelda teatades sellest ette vähemalt 30 päeva.

Äriruumi üürilepingu kohta ülal toodud piirang ei kehti, pooled võivad lepingus kokku leppida ka teistsuguseid võimalusi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Eluruumide üürilepingu puhul tohib piirangust üksnes üürniku kasuks kõrvale kalduda.

Taavo Annus lisab, et kinnisvaraplatvormi kasutajate tagasiside küsimusele, kas kasutatakse tähtajalist või tähtajatut lepingut, siis üürileandjad vastasid et pigem eelistavad kasutada tähtajatut lepingut.

"Peamiste põhjustena toodi välja: 1) selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt, viimasel juhul vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga, 2) samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta."

Ka Bidrento platvormi kasutaja, üürileandja Katrin Vilimaa-Otsing sõnas, et kuigi üürilised teevad hea meelega 1 aasta pikkuse lepingu, siis tihti teatatakse varem, et tahavad välja kolida. "Vägisi neid oma pinnal hoida on raske. Kusjuures paljudel üürileandjatel on ka teadmatusest lisatud punkt 1-kuulise ettateatamise kohta ka tähtajalisse lepingusse. See aga on omanikule kahjulik, sest üürniku kasuks saab igast asju kokku leppida, omanik aga ei saa mitte kuidagi ühepoolselt lepingut ennetähtaegselt lõpetada, ka juhul kui see on üürilepingus kirjas. Tegelikult ka paljud üürilised ei tea, et kui kirjutavad alla tähtajalisele üürilepingule, puudub neil võimalus see varem üles öelda," rääkis Vilimaa-Otsing.

"Suulist lepingut ma ei soovita üldse - seda kasutavad enamasti need, kes maksuametile kardavad vahele jääda või üürivad tuttavatele, kuid minu silmis see liiga suur risk ja igatepidi kahjulik just omanikule, kelle vara võib selle läbi märkimisväärset kahju saada või tootlus hoopis miinusesse minna. Mida rohkem kirjalikke materjale on, seda kergem on probleemide korral ennast kaitsta."