KINNISVARA & EHITUS: Büroopindade turul valitseb tihe konkurents ajahetkest sõltumata
Kujunenud olukorral on korrastav mõju, millest võidab klient. Kuna pakkumisi on seinast seina, peaks iga potentsiaalne üürnik leidma endale sobivaima büroohoone. Puudub otsene tarvidus rajada uus linnak või kompleks.
Viimasel ajal on äripindade turul taas tunda aktiveerumist: huvitutakse pakkumistest ning vaadatakse üle buumi ajal tehtud otsused ja sõlmitud lepingud. Nii mõnedki ettevõtted on pidanud tunnistama, et mitte kõige parema asukohaga masstootest ärihoone ei ole vastanud tegelikele ootustele. Praegu otsitakse äripindu, mis sobivad ettevõtte organisatsioonikultuuriga ja seostuvad põhitegevusega – väärtused on tõusnud esiplaanile.
Osa ettevõtteid lähtub valikul esinduslikkusest ja kvaliteedist, teised sõltuvad hinnast. Kellele on tähtsaim hind, võtab kõige odavama pakkumise, kellele on olulisemad lisaväärtused, lähtub neist.
Kvaliteedi ja esinduslikkuse osas mööndusi teha ei tasu. Maine, hea nimi ja väärikas keskkond loob ärikeskkonnas firma kuvandi ja toetab tugevalt tööandja brändi. Tingimusi ja kontseptsiooni ei ole võimalik vastavalt üldistele meeleoludele üle päeva ümber sõnastada. Samuti ei saa ükski lisaväärtus tekkida päevapealt ja olla kuvatud vaid ilusal müügiesitlusel.
Ainult ilusast majast ei piisa
Hind on kriteerium, millega on lihtne vangerdada. Ärimajade vahelises konkurentsis hakkavad lisaväärtused mängima üha suuremat rolli. Ärikeskkond peab pakkuma hoone töötajatele enamat ehk tuleb lähtuda kontseptsioonist “kõik ühest kohast”. See tähendab, et töötaja ei käi büroohoones ainult tööl, vaid et tal on võimalik jätta oma laps samas paiknevasse lastehoidu, käia pärast tööd ilusalongis, võtta lahkudes pestud auto, minna lähedal asuvasse spordikompleksi või toidupoodi.
Kogemus näitab, et lihtsalt ilusa maja ehitamisest ei piisa. Nii elementaarne kui see ka ei tundu, on praegu siiski puudus ärimajadest, mis pakuksid küllaldaselt parkimiskohti. See kriteerium on viimasel ajal osutunud üsna otsustavaks ja paneb kitsikuses paiknevad kesklinna büroomajad küllalt keerulisse seisu.
Ühiste väärtustega ettevõtteid ei ole Eesti mõistes võimalik koondada – turg on selleks liiga väike. Pigem mõjutavad ärimaja enda loodud väärtused sinna koondunud ettevõtteid.
Vanarahvatarkus ütleb, et kus on, sinna tuleb ka juurde. Edukas keskkond koondab edukaid ettevõtteid, mis omakorda on atraktiivsed investeerimisobjektid. Nii moodustuvad n-ö klastrid, mis koondavad Eesti ettevõtjate koorekihti. See on väärtus, mida tuleks praegu hinnata.
Kommentaar
Timo Tammaru
1Partner Kinnisvara
Turul toimuvat vaadates paistab, et hoonetele üürnike leidmisega on raskusi kõigil arendajatel. See on ka igati loogiline, sest suuremate arendatavate hoonete olemusel ja logistilisel asukohal ei ole eriti suuri erinevusi, majanduskeskkond on aga kõigil ühine.
Olulise ja tõenäoliselt mitmele arendajale ootamatu tagasilöögi on andnud ka riigi kulutuste kokkutõmbamine, mistõttu ministeeriumid ja riigiasutused on praegu loobunud päris suurest hulgast uuest büroopinnast.
Tüüpilised edutegurid – nagu asukoht ja hoone nähtavus, heal tasemel arhitektuur, soliidsed kaasüürnikud, piisava infrastruktuuri lähedus jms – on endiselt päevakorras. Samal ajal on hästi läbimõeldud pakkumisi mitmeid ja nende vahel valikut tehes saavad määravaks hind ja muud lepingutingimused.
Konkurents seega ilmselgelt tugevneb ja näha on, et arendajad teevad üürnike leidmiseks tugevat lobi/müügitööd.
