KINNISVARA & EHITUS: Büroopinna üür ei lange enne esimese arendaja murdumist

 (1)

Elamuarenduses on selge ülepakkumine ja samu märke on näha ka äripindade puhul – uute büroohoonete müügi- ja üürihinnad satuvad tugeva surve alla.

Büroopinna turul on oodata tihedat konkurentsi. Majanduse jahtumise tingimustes eraldab järgmine aasta terad sõkaldest ja näitab, millised projektid jäävad ellu ning millised peavad oma senistes nõudmistes järele andma, et katta pinnad üürnikega.

Tüüpilise spekulatiivsel eesmärgil büroopindade arendamise kõrval on arendajad hakanud välja mõtlema ka uusi arendamisskeeme, et tagada endale tegevust ka tulevikus.

Tallinna kesklinnast väljapoole jäävat büroopinda on ehitamisel ja valmimas üle 100 000 m2. Samuti on teada mitmeid krunte, millele kehtestatud või kavandatav detailplaneering võimaldab rajada büroohoone. Selliste kruntide hoonestamist ei alustata praeguse rohke pakkumisega turusituatsiooni puhul enne, kui on ette välja üüritud minimaalselt vajalik hulk pindu. Tänavu või 2009. aasta alguses valmivates ehitusjärgus olevates äärelinna büroohoonetes on eellepingutega kaetud 1/3–1/2 pinnast, kesklinna piirkonnas tavaliselt natuke üle poole.

Huvilisi on palju, kuid võimalikud üürnikud lükkavad majanduskeskkonna jahtumise ajal konkreetset otsust edasi, et üürida sama pind edaspidi soodsamatel tingimustel, kui praegu pakutakse. Teine pinna äraütlemise põhjus on ettevõtte töötajaskonna vähenemine, mis leevendab ruumikitsikust ning lükkab kaugemasse tulevikku vajaduse kolida uuele suuremale pinnale. Need on aga head uudised vanemate büroohoonete omanikele. Uute büroode hinnatase äärelinnas on 160–200 kr/m2, kesklinnas 230–300 kr/m2.

Seotud lood:

Ülepakkumine ja majanduse jahtumine hakkab uute büroohoonete üüri- ja müügihindadele avaldama tugevat survet. Kui 2007. aastal valmis u 60 000 m2  uut büroopinda, millest u 10–15% on senini vakantne, siis 2008. aasta jooksul peaks valmima u 90 000 m2 uut büroopinda ja 2009. aastal praegu pooleli olevate büroohoonete näol veel lisaks u 50 000 m2.

Uute hoonete arendajad eelistavad endiselt suurema pinna võtjaid, kellel on võimalik sõlmida arendajatega kasulikke lepinguid (nt parkimiskohtade osas). Samal ajal ei ole üüritaseme massilist korrektsiooni oodata enne esimese arendaja murdumist.

Avaliku sektori päästerõngas

Ellujäämisvõimalusi otsivad äripindade arendajad on pööranud oma pilgud avaliku sektori poole. Avaliku ja erasektori koostööd on seni tehtud vaid eluasemeturul munitsipaalkorterite rajamise puhul. Sama skeemi üritavad äripindade arendajad rakendada ka büroopindu rajades. Riigieelarve kärped on viinud tõsiasjani, et riigiasutuste suuremad ehitusplaanid on saanud tagasilööke.

Suuremate arenduste tegemiseks avalikul sektoril praegu vabu vahendeid ei ole, küll on aga vajadust uue pinna järele. Erasektoril on vabu vahendeid piisavalt, kuid kliente napib. Kahe sektori koostööst võib tõusta olulist kasu mõlemale. Esimeste koostöövariantidega on ka algust tehtud.

Innovatiivsust rõhutavale Ülemiste Cityle pakub konkurentsi TTÜ lähedusse rajatav Tehnopol, mille arendamiseks on loodud eraldi sihtasutus. Tehnopoli poolt detailplaneeringuga krunt, arendaja poolt arendustegevus ja TTÜ know-how ning tugistruktuuride toetus – see on päris hea valem, millega tihedas konkurentsis turule vastu seista ja saada eelist teiste arendusprojektide ees.

Sellist skeemi, kus avaliku sektori poolt on maa ning erasektori poolt arendustegevus, rakendada oleks praeguses olukorras kõigile kasulik. Seda saab teha nii hoonestusõiguse seadmise kui ka ühisfirma loomisega.

Erinevalt tavapärasest hoonete üürimise skeemist võimaldab ühisettevõttes osalemine avaliku sektori asutusel saada kasu ka üldisest vara väärtuse kasvust. Ise ehitamise pooldajad tõstavad tihtipeale esile, et üürimine tuleb 20–30-aastases perspektiivis ise ehitamisest kallim, kuid see on pigem prioriteedi küsimus: kas ülikool või riigiasutus on loodud selleks, et maju hallata, või selleks, et avalikkusele teenuseid pakkuda? Enda hoonete ehitamiseks kinnilaenamisega muu arendustegevuse pidurdamine ei ole jätkusuutlik tegevus. Kahjuks ei ole ka meie riik praegu nii rikas, et infrastruktuuri piisava kiirusega arendada.

Miks mitte rakendada sama skeemi rahapuuduse tõttu toppama jäänud uue kunstiakadeemia peahoone rajamise või ka Tallinna uue raehoone ehitamise puhul? Avaliku sektori mureks jääks vaid igakuise üürimakse tasumine, mis on eelarvekärbete taustal kõiksugustele eelarvetele vastuvõetavam kui arenduseks suurte kulutuste tegemine.

Äripinnad

Bürood

•• Pindu soovitakse üürile võtta ainult valmis ehitistes, paberil olevad hooned ei lähe kaubaks.

•• 2008–2009 valmivatest äärelinna büroohoonetest on eellepingutega kaetud kuni pool, kesklinnas üle selle.

•• Üüritasemele tehakse soodustusi vähemalt korruse üürinud klientidele, massiliselt hinnad langenud ei ole.

•• Keskmisest väiksema pinna üürimiseks puuduvad valikuvõimalused – arendajad eelistavad suurüürnikke.

•• Üürimise vastu tuntakse suuremat huvi kui ostmise vastu.

•• Kommunaal- ja halduskulud on uutes hoonetes lisateenuste ja -mugavuste tõttu 20–30% kallimad.

Kommentaar

Priit Uustulnd

Kaamos Kinnisvara juhataja

Buumi ajal tehti ärimaade detailplaneeringuid ka nn põllu peale, kuid sellistes kohtades asuva büroo väärtus on praeguses tugevas konkurentsis väike.

Hinna kõrval on üürnike jaoks otsustav kiire pääs kõige olulisematesse punktidesse – kesklinna, elurajoonidesse, sadamasse, lennujaama – ja linnast välja viivatele magistraalidele. Tähtsad on ka soodne parkimine ja pakutavad lisaväärtused – toetavad teenused alates heast söögikohast ning lõpetades konverentsiruumide, spordisaali ja lasteaiaga.

Mis puudutab majanduskasvu aeglustumist, siis kesklinna büroodel on võimalik kolida ümber äärelinna ja säästa sel moel ettevõtte kukrust sadu tuhandeid, isegi miljoneid kroone.

Praegu on õige aeg endale uut büroopinda otsida, sest arendajad on paindlikud ja potentsiaalsel üürnikul on suur valikuvõimalus.