Kui kinnisvarahinnad peaksid käesoleval aastal langema 10% ja 2008. aastal veel lisaks 10%, siis on väga raske vältida Eesti majanduse valusat maandumist. Eelkirjeldatud riskist aru saamiseks näitan, mis seosed on kinnisvaraturul ja ülejäänud majandusel. Kui inimesed ostavad rohkem kortereid ja ehitavad rohkem maju, siis liigub rohkem raha ka ehitusmaterjale müüvatesse poodidesse, aianduskeskustesse ja mööblihallidesse. Seda seost teavad kõik, aga – ja see on väga oluline “aga” – tegemist on jäämäe veepealse osaga.
Hoopis tähtsam võiks olla see, mida inglise keeles nimetatakse mortgage equity wihtdrawal (MEW) ja mille eestikeelseks vasteks sobiks ehk kinnisvara laenuosa suurendamine (KLS). Üks näide. Mati ostab 2004. aastal 1,5 miljoni krooni eest korteri. Sellesse paneb Mati 0,5 miljoni eest oma raha ja ühe miljoni võtab pangast. Matile kuulub nüüd 1/3 korterit, pangale 2/3. Aasta 2007. Buumiga on senise 1,5-miljonise korteri hind tõusnud kolme miljonini. Vahepeal on Mati jõudnud pangale ka 100 000 krooni laenu tagasi maksta. Seega kuulub pangale nüüd korterist 0,9 miljoni kroonine, kuid Matile juba 2,1-miljonine osa. Mati omakapital on kõvasti suurenenud. Nüüd võtab Mati kasvanud omakapitali arvelt ühe miljoni eest uut laenu. Seejärel kuulub pangale korterit 1,9 ja Matile 1,1 miljoni eest. Ongi toimunud kinnisvara laenuosa suurendamine. Matil aga on üks miljon vaba raha nagu naksti. Kuhu see raha panna?
Uus raha liigub tarbimisse
Eestis pole põhjalikke uuringuid tehtud, küll aga saab võrdluseks tuua Ameerika Ühendriigid. Alan Greenspan, Föderaalreservi endine juht, on öelnud, et umbes 50% nii saadud rahast läheb otse tarbimisse. Ehk siis uued autod, uued riided, vodka-martiinid ja restoraniarved, puhkusereisid ning jõusaalid. Pole põhjust arvata, et Eestis oleks asi teistmoodi. Nii kulutab ka Mati oma saadud miljonist suure osa lihtsalt tarbimiseks. Sellest võidab Rimi, kust Mati ostab toitu, sellest võidab Viru keskus, kust Mati hangib riideid, Estraveli kaudu ostab Mati lennupileteid ning Mazda esindusest uue auto. Ja niimoodi Eesti majandus kasvabki.
Ma ise arvan, et kinnisvara laenuosa suurendamine on olnud üks Eesti majanduskasvu peategureid. Seda järgmistel põhjustel:
•• 1) Kinnisvara puhul on enamasti tugev võimendus – kui ülaltoodud Mati näite puhul kasvasid kinnisvarahinnad kaks korda, siis Mati enda osa kasvas neli korda. Selle tingib, et kinnisvarahindade muutus mõjutab omanike raha võimendusega.
•• 2) Kinnisvarahindade tugev tõus – mida kiiremini ja kõrgemale tõusevad kinnisvarahinnad, seda rohkem saab kinnisvara peale laenu võtta.
•• 3) Eesti on kinnisvaravabariik – kinnisvara ja sellega seotud sektorid on selgelt Eesti suurim majandusharu. Väga raske on leida kinnisvaraprojektideta ärimehi.
•• 4) KLS on laialdaselt kasutusel nii eraisikute kui ka ettevõtjate hulgas.
•• 5) KLS mõjutab väga selgelt ka teisi sektoreid (eelkõige tarbimisega seoses), sest laenu suurendamisel võib seda raha kasutada oma soovi järgi.
Mõju majanduskasvule
Kahjuks tuleb jälle tunnistada, et Eesti kohta adekvaatseid andmeid pole. Nii peab jälle heitma pilgu USA poole. On selge, et KLS-i mõju majandusele on eri ajahetkedel erinev. Kui näiteks kinnisvaraturg on väga kuum ja kinnisvaraga on palju teenitud, siis on kindlasti mõju suurem. Näiteks USA-s hakkas 2000. aastal kinnisvaraturg tavapärasest palju kiiremini kasvama. Koos sellega kasvas ka KLS.
Ülalolevas graafikus on toodud USA majanduskasv aastail 1996–2006 ning võrdluseks USA majanduskasv, kui kinnisvaralaenuosa välja jätta. See on küll veidi spekulatiivne simulatsioon, kuid näete, et kui 1990-ndate lõpus polnud kinnisvarasektor nii kuum, siis KLS ei muutnud majanduskasvu väga palju.
Võib eeldada, et kinnisvaraturu liikumine ja selle kaudu KLS-i mõju majandusele on ka Eestis väga oluline tegur. Kuna kinnisvaraturg ilmutab jahtumise märke, siis KLS Eestis lähiaastatel alaneb. Sest juba ainult see, kui kinnisvarahinna tõus peatuks, alandaks KLS-i, rääkimata kinnisvarahindade langusest. Raske on prognoosida KLS-i alanemise ulatust, sellele mõjub väga palju, kuidas läheb kinnisvaraturul ning kui rangelt Skandinaavia pangad kohalikul turul laene annavad. Kuid kui kinnisvarahinnad peaksid 2007. aastal 10% langema ning 2008. aastal tuleks lisaks veel –10%, siis ma ei näe sisuliselt mingit võimalust, kuidas Eesti majandus suudaks raske maandumise stsenaariumi vältida.
