Kinnisvaraturul lähevad kaubaks gaasiküte ja väikesed majad

 (10)
Foto: Indrek Kasesalu
Foto: Indrek Kasesalu

Harjumaa uute korterite turg on jagunenud kaheks - osade majade välja müümisel on tõsiseid raskusi hoolimata kenast hoonest ja mõistlikust hinnast, teised lähevad nagu soojad saiad. Mis on nende vahe?

Pindi Kinnisvara/ERI Kinnisvara monitoorib igakuiselt rohkem kui 200 arendusprojekti müügiedu ja/või ebaedu. Analüüsisime, miks mõned arendusprojektid müüvad kiiremini kui teised, tagades arendajatele kiire rahavoo ja suurema läbilöögivõime. Miks korterid Peetri alevikus, Kasekodus Laagri külje all või Haaberstis Kakumäe piiril müüvad kiiremini kui kortermajad Mustamäel või kesklinnas?

On kuldne tõde, et kinnisvaraturu kõige tähtsam edutegur on asukoht, teine loomulikult hind, seega jätame need vaatluse alt välja ning läheneme veidi spetsiifilisemalt.

Äärmiselt oluliseks on muutunud korteri kõrvalkulud, millest lõviosa moodustab tavaliselt küte. Täna on korterelamute puhul gaasiküte oluliselt soodsam kui tsentraalvõrgud. See on piisav argument, miks ostjad eelistavad gaasiküttega maju ning on valmis nende eest ka kõrgemat hinda maksma. Paraku just kesklinnas pole gaasiküte alati võimalik, äärelinna või linna äärde aga naljalt ilma gaasikütteta arendaja koppa maasse ei löögi.

Teine oluline tegur on privaatsus - siia kuulub nii maja asukoht piirkonna siseselt kui ka hoone suurus. Kui üldjoontes eelistatakse alati sisekvartaleid trasside äärsetele majadele (va Merko Ehituse majad, mis kõrge kvaliteedistandardi tõttu müüvad hoolimata asukohast), siis viimaste aastate jooksul on üha rohkem hakatud väärtustama ka hoone enda suurust. Kuni 20 korteriga maja peetakse optimaalseks, suuremate hoonete puhul ei väärtusta ostjad enam vara sama kõrgelt, kuna tekib nn paneelmajaefekt, kus naaber ei tunne naabrit. Loomulikult hinnatakse ka seda, et majad ei oleks üksteise kukile ehitatud, vaid nende vahel oleks talutavalt õhku ja lastele mänguruumi. Just eelnevate nüansside tõttu hinnatakse üha rohkem Peetri alevikku, loomulikult soodustab tehinguid ka Tallinna linnast märksa soodsam hind.

Mäletatavasti toodeti kinnisvarabuumi ajal kiirkorras palju rõdude ja panipaikadeta kortermaju. Praegu tuleks selliseid kortereid müüa keskmisest odavamalt, sest inimesed tegelikult vajavad panipaiga näol kohta, kuhu panna oma jalgrattad, lapsevanker ning autorehvid. Rõdul aga saab pesu kuivatada, väikest last on võimalik värskesse õhku magama jätta, suitsumehed ei pea pidevalt üles-alla õuevahet saalima.

Elementaarsetest asjadest tasub kindlasti välja tuua ka taristu - bussipeatused, koolide, lasteaedade ja poodide lähedus. Kui need puuduvad, ei ole müügiedu loota, kuid selliseid maju sisuliselt täna turul pole - mis olid, on odavalt välja müüdud, uute jaoks aga keelduvad aga pangad finantseeringust.

Täna on välja kujunenud olukord, kus kinnisvaraarendajad püüavad üksteist lisaväärtuste loomisel üle trumbata. Suuremate mänguväljakute ja paremate ventilatsioonilahenduse kõrval on näiteks suureks uuenduseks liftid väikestes majades. Seda teed on mindud näiteks Kasekodu elurajoonis, kus igas 16 korteriga 3-kordses majas saab olema lift. Arendaja panustab asjaolule, et lift on ülimalt oluline nii väikeste lastega peredele kui vanematele inimestele, kellele käib treppidest raskete kottidega üles rühkimine üle jõu. Elame-näeme, esimese maja vundamendi valmimiseks oli igatahes juba 7 korterit broneeritud, mis on praegust turuolukorda arvestades väga hea tulemus.

Tähtis on ka hoone välis- ja sisearhitektuur. Kõik peab olema läbi mõeldud, suvalised pliiatsitõmbed paberil ei ole enam ostjatele vastuvõetavad. Planeeringud peavad olema optimaalsed, liigne ruumiga koonerdamine peletab ostjaid.

Eelnev on natuke spikriks ka kinnisvaraostjale, sest mida rohkematele sihtgruppidele soetatud korter sobib, seda kõrgem on selle hind järelturul ja seda kiiremini on vara vajadusel realiseeritav.