Korterite erastamise tulemusel on tänaseks Eestis tekkinud üle 100 000 uue korteriomaniku. Seoses sellega on kujunenud uus olukord, kus uutel korteriomanikel tuleb hakata ise oma maja haldama ning majandama. Senised riigi majahaldurid nn majavalitsused on likvideerimisel või juba osaliselt likvideeritud ning nende töö võtavad üle korteriühistud.
Korteriühistu seadus sätestab, et korteriühistu on korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärk on korteriomandiks olevate ehitiste ja maatüki mõttelise osa ühine majandamine ja ühistu liikmete huvide esindamine.
Esimesed korteriühistud on eksisteerinud veidi üle aasta. Nende kogemus näitab, et maja haldamine nõuab korteriomanikelt märkimisväärseid kulutusi. Millegipärast on levinud arvamus, et pärast korteri erastamist muutuvad halduskulud minimaalseks. Tegelikult on aga vastupidi, enamikul juhtudel kulutused vaid suurenevad. Näiteks vajavad nõukogudeaegsed torustikud väljavahetamist jne. Mida vanem ja lagunenum on maja, seda kallim on tema ülalpidamine. Lagunenud majades saab korteri odavamalt erastada, kuid nende edaspidine majandamine võib osutada jõukohaseks vaid vähestele.
Korteriühistu asutamisest
ühistu asutamise aluseks on korteriomanike enamuse otsus. See eeldab, et enamusele kuulub suurem osa ehitisest ja maatükist. Korteriühistu registreerimiseks tuleb esitada maa- või linnavalitsusele registreerimisavaldus, asutamiskoosoleku protokolli ärakiri, asutajaliikmete nimekiri, kinnisturaamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse üle ja korteriühistu põhikiri. Elamutes, kus korterite erastamise käigus on tekkinud viis või enam korteriomanikku, asutatakse korteriühistu eluruumide erastamise seaduse alusel.
Korteriühistu üldkoosolek peab valima juhatuse ja tegevjuhtkonna. Majale valitakse tegevdirektor, kes tegeleks organiseerimistöö ja paberimajandusega. Lisaks direktorile peaks majas olema veel ka inimene, kes võtaks enda kanda raamatupidamise. Kolmandaks vajalikuks isikuks majas on koristaja, kelleks on kas üürivõlgnikust korteriomanik või siis selleks otstarbeks palgatud inimene. üldjuhul on palgaline ka maja tegevjuhtkond.
Maja nõuab suuri investeeringuid
Võib kohe arvestada, et maja linna- või maavalitsuse bilansist ühistu bilansile kandmine võtab palju aega.
Järgmiseks etapiks on seniste (elektri-, sooja-, vee- jne) tarnijatega uute lepingute sõlmimine. Kuna kõik need tarnijad on monopoolses seisundis, siis hinnaalandust neilt loota pole, pigem vastupidi. Edaspidiste kulutuste vähendamiseks tasuks ühistul kaaluda investeeringute tegemist külma- ja soojaveemõõtjatesse. See võimaldaks inimestel ise reguleerida oma vee- ja soojatarbimist.
Korteriomanikel tuleks jõuda arusaamisele, et investeeringud majale on hädavajalikud. Investeeringuid tuleb ja saab siiski teha vaid võimaluste piires, sest kindlasti leidub majas ka neid, kes suudavad üüri tasuda vaid tänu eluasemetoetusele.
Seaduse kohaselt on korteriühistu liikme osamaksu suurus võrdeline tema valduses oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega. ühistul tuleb moodustada tema valduses olevate ehitiste remondiks ja muude kulutuste katmiseks sihtkapital, kuhu siis liikmed teevad sihtotstarbelisi makseid. Need maksed peaksid aga olema mõistlikkuse piirides ja tõusma etapiviisiliselt, sest muidu võib ühistu saada endale palju võlglasi. Edaspidi, kui maja ülalpidamine hakkab laabuma, tasuks kaaluda üüri alandamist.
Juhul kui ühistu ei suuda oma võlgnikega toime tulla, on tal õigus kohtu kaudu panna üürivõlglase korter võla katteks sundmüüki.
Raha leidmine maja renoveerimiseks ja hoolduseks on ühistu jaoks üsna tõsine probleem. üks võimalus on leida investor, kuid see on üsna ebatõenäoline. Praegu ei anna Eestis ükski pank elumaja ülalpidamiseks laenu. Juhul kui ühistu saab tulevikus enda omandisse majale kuuluva maa, on pangalaen edaspidi võimalik.
Korteriomand tuleb kindlustada
Teatavasti on seadusega sätestatud, et korteriomand tuleb kindlustada. Sellest valitsuse määrusest tasuks korteriomanikel juba enda huvides kinni pidada. ühistu juhtkond peaks taotlema, et iga korteriomanik teeks oma korterile kindlustuse. Näiteks kui ülakorteri radiaator peaks lõhkema ning uputama sinu korteri, korvab kindlustus kahjud.
Kindlustus tuleks sõlmida ka kogu majale, nn hoonekindlustus. Näiteks kahjud, mis võivad tekkida katuse, akende ja muu säärase lagunemisega, on samuti kindlustuse korvata. Odavam on tasuda kindlustusmaksu, kui õnnetuse korral kulutada suuri summasid remondile.
Paraku on nii, et kui maja on kokkukukkumise äärel või muidu kehvas seisukorras, on lepingu sõlmimine kindlustusfirmaga komplitseeritud.
ühistute haldamiseks võiks moodustada firma
Ilmselt pole igal korteriühistul otstarbekas tegevjuhtkonda omada. See puudutab eelkõige väikese korterite arvuga maju. Igal majal pole ka lihtsalt võimalik korteriomanike seast leida tegevdirektori ametikohale sobivat kandidaati. Seega on mõeldav moodustada näiteks 10 korteriühistu haldamiseks vastav firma - =A0 la majavalitsus. Tegemist oleks juriidilise isikuga, kes võiks edaspidi toota ka kasumit. Selline firma võiks ülal pidada ka näiteks väikest remondibrigaadi ning pakkuda ka muid teenuseid. Selline firma suudaks hallata umbes 15 korteriühistut, sealhulgas ka omanikele tagastatud maju.
Loogiline oleks, et see firma hooldaks vaid heas korras maju. Majavalitsuste likvideerimisega võib tekkida oht, et lagunenud ja halvas seisus majad jäävad saatuse hoolde. Tavaliselt elavad sellistes pooleldi elamiskõlblikes majades enamasti pensionärid ja väikese palgaga inimesed, kellel vaevalt leidub raha katuse ehitamiseks.
