Laenuintress sõltub tagatisest
Erastatud elamu on kõigi korteriomanike ühine vara. Seaduse kohaselt kuulub korteri omanikule ehitise reaalosaks olev korter ja reaalosa suurusele vastav mõtteline osa kogu ehitise ülejäänud pinnast. Ühise mõttelise osa majandamiseks korteriühistu moodustataksegi.
Kui elamu juurde kuuluv maa erastatakse ja kantakse kinnistusraamatusse, siis tekib korteriomand. Korteriomandi omanikule kuulub ka mõtteline osa korteriomandi krundist.
Kinnistamiseks aega kaks aastat
Seaduse kohaselt ei saa alates 2002. aasta 1. jaanuarist korteri- või majaomanik enam oma varaga notariaalseid tehinguid teha, kui hoonealune maa on kinnistamata.
Elamuühistu tuleb moodustada majas, milles on üle 5 korteri. “Ühistuid moodustatakse juurde iga päevaga. On moodustatud korteriühistuid ka 3 korteriga majas, aga väikese korterite arvuga maja elanikud võivad tegutseda ühise tegevuse lepingu alusel,” selgitab Eesti Korteriühistute Liidu jurist Urmas Mardi. Ühistu eeliseks peab Mardi põhjalikumat juriidilist reguleeritust.
Tulevikus peaks Eestis olema umbes 10 000 ühistut. Tänase seisuga on korteriühistuid 4130 ja elamuühistuid 350.
Kui korteriühistu on korteriomanike ühendus, siis elamuühistu on juriidilise isikuna ise elamu omanik. Tegu on endiste elamukooperatiividega. Elamuühistu korteri kasutajale ei kuulu korter, vaid elamuühistu osak.
Laenuintress sõltub tagatisest
Suurem osa korteritest - erinevatel hinnangutel 70-90% - ostetakse eluasemelaenuga, ning üldjuhul on laenu tagatiseks ostetav vara.
Kinnisasjade ja vallasasjade pantimiseks sõlmib asja omanik pangaga notariaalse pandilepingu. Kui tegu on kinnisvaraga, seatakse sellele panga kasuks hüpoteek, vallasvara puhul seatakse hoonele või korterile panga kasuks registerpant.
Kõiki kinnisasju saab pantida laenu tagatiseks. Vallas-asi peab pantimiseks olema registreeritud hooneregistris.
Pank eelistab laenu tagatisena hüpoteeki. Näiteks annab Hansapank eluasemelaenu kuni 30 aastaks juhul, kui laenusumma on 300 000 krooni või üle selle ning laenu tagatiseks on hüpoteek.
Ka eluasemelaenu intressimäär sõltub tagatisvarast. Hüpoteegi tagatisel antava eluasemelaenu intressimäär on 0,5-1 % võrra madalam kui panditud vallasasja tagatisel väljastatava laenu oma.
“Kuigi laenutingimused on erinevad, ei mõjuta see korterite müügihinda,” ütleb Pindi Kinnisvara kesklinna maakler Mart Teemant. “Kinnistusse on kantud umbes viiendik korteritest. Juhul, kui ostja otsib korteriomandit, on valikuvõimalused tänase päeva seisuga minimaalsed. Põhiliselt piirdub korteriomandi pakkumine uute elamutega.”
Hüpoteek annab pangale kindluse
“Hüpoteek on üks kindlamaid tagatisi,” ütleb Triin Messimas Ühispanga laenuosakonnast. Kui panditud ehitise alune maa on kantud kinnistusraamatusse, tuleb vallasasja pant ümber registreerida hüpoteegiks. Selleks sõlmivad kinnistu omanik ja pank notari juures vastava kokkuleppe. “Pank eelistab hüpoteeki ning seetõttu ümbervormistamisel lisatasu ei võta.”
Kui vallasasjast saab kinnisasi ja panga kasuks seatakse hüpoteek, saab taotleda intressimäära alandamist hüpoteegiga tagatud laenu intressitasemeni.
Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku õigus kasutada ja käsutada, sealhulgas võõrandada talle kuuluvat kinnisasja ei ole piiratud ning hüpoteegipidaja nõusolek pole vajalik.
Seega ei takista hüpoteegi olemasolu kinnisasja müüki, kuid koos kinnisasjaga omandab ostja ka hüpoteegid ning võtab üle kohustuse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõuded.
Elamuühistu korterile laenu ei saa
Elamuühistule kuuluvas majas asuvat korterit ei saa pantida, kuna korterid kuuluvad elamuühistule, mitte aga kortereid kasutavatele isikutele. Seetõttu ei saa sellise korteri ostmiseks pangalt laenu.
Kuna elamuühistu korteri kasutajale ei kuulu korter, vaid elamuühistu osak, ei ole võimalik ostu-müügilepingut vormistada. Osaku omanik esitab elamuühistu juhatusele avalduse elamuühistu liikmeskonnast väljaastumise kohta ja ostja esitab avalduse elamuühistu liikmeks vastuvõtmiseks. Elamuühistu liikmetel on seega võimalus valida, kes nende majja elama asub.
Notariaalselt vormistamist ei ole vaja. Juhatuse otsuse alusel arvatakse ostja elamuühistu liikmeks ning temale laienevad kõik elamuühistu liikme õigused ja kohustused. Sealjuures muidugi elamuühistu korteri kasutamise õigus.
“Kuna enamik korteriostjaid arvestab pangalaenuga, siis laenuvõimaluse puudumise tõttu on elamuühistu korterite hinnad odavamad,” teab Mart Teemant.
Lisakulutused lepingu sõlmimisel
Eluasemelaenu lepingu sõlmimise kulutused sõltuvad laenutagatisest. Kinnis- või vallasasi panditakse notari juures, kus sõlmitakse pangaga notariaalne tagatisleping.
Laenuvõtja peab esitama hooneregistri õiendi või väljavõtte kinnistusraamatust sõltuvalt sellest, kas objekt on vallas- või kinnisasi. Hooneregistri õiend maksab 500 krooni. Kinnistusraamatu väljavõtte ühe lehekülje hind on 25 krooni (arvestama peaks umbes 100 krooniga).
Notarite teenustasu sõltub laenusumma suurusest. Näiteks 200 000 krooni maksva korteri pantimisel on notaritasu 967 krooni, 300 000 kroonise tehingu puhul 1320. Kui tagatiseks on hüpoteek, lisandub sellele riigilõiv, mis 200 000 krooni maksva korteri puhul on 650 krooni, 300 000 krooni korral 910 krooni.
Kohe omanikuks
Erinevus vallasasja ja kinnistu müügil on see, et vallasasja müümisel saab ostja hoone omanikuks notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimise hetkel. Kinnisasja puhul aga alles siis, kui müügileping on esitatud kinnistusametile ning ostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud.
Kinnisvara ostmisel koostab notar kaks lepingut: võlaõiguslepingu (ostu-müügileping) ja asjaõiguslepingu (kande tegemiseks kinnistusraamatusse). Soovi korral võib mõlemad lepingud vormistada koos.
Anti NAULAINEN
