Maatulundusmaa hindamisest

Maatulundusmaa on põllumajandussaaduste tootmiseks ja metsakasvatuseks ettenähtud maa, mille hulka arvatakse ka katastriüksuse piires olev õuemaa ja muu maa vastavalt eksplikatsioonile. Oma kõlvikulise koosseisu poolest jaguneb maatulundusmaa laias laastus kaheks – haritav maa ehk põllumaa ning metsamaa.

Arvestades turuolukorra muutumist, on enam hakatud oma maatulundusmaa turuväärtust selgitama.

Miks maatulundusmaad hinnata?

Kui varem pangad maatulundusmaad laenu tagatisena üldjuhul ei aktsepteerinud, siis nüüd on ajad muutumas. Varem said põllumaa tagatisel krediidiasutustest laenu vaid põllumajandustootjad/omanikud, nüüdseks aga on laenusaajate ring laienenud.

Maatulundusmaad hinnatakse turuväärtuse määramiseks laenu tagatiseks, tehinguhindade leidmiseks, kohtutäituritele õiglase väärtuse leidmiseks, enampakkumise alghinna määramiseks, ettevõtete finantsaruandluse tarbeks. Vajadusel hinnatakse maatulundusmaad panga jaoks ka lisatagatise määramiseks.

Mis määrab maatulundusmaa turuväärtuse?

Maatulundusmaa hindamise juures on määravad mitmed tegurid. Metsamaa puhul määrab turuväärtuse suures osas kasvava metsa tagavara kinnistul, kinnistu suurus ja mullaviljakus ehk kasvukohatüüp ning seejärel asukoht suurte teede suhtes. Põllumaa puhul on aga tähtsaimaks turuväärtust määravaks teguriks mulla viljakus ehk boniteet, seejärel põllumassiivi suurus ja asukoht suuremate põllumajandustootjate suhtes.

Kui elamu- ja tootmiskruntide puhul on reegel, et mida suurem maatükk, seda odavam ruutmeetri turuväärtus, siis põllumaa puhul on vastupidi: mida suurem ja kompaktsem põllumassiiv, seda parem on harida ning seda suurem on hektari turuväärtus.

Maatulundusmaa hindamisel on veel üks oluline tegur, mis tuleneb omavalitsuse üldplaneeringust. Kui üldplaneering näeb ette maatulundusmaa sihtotstarbe muutmist elamu-, tootmis- või ärimaaks, siis tõstab see oluliselt maa turuväärtust.

Talude s.o. hoonestatud maatulundusmaade, puhul hindame kinnistut osadena: hoonestatud osa koos õuemaaga eraldi, haritav maa eraldi ja metsamaa koos kasvava metsaga eraldi ning saadud tulemused summeerime. Sellise metoodikaga hinnates on tulemus palju täpsem ja kuna sageli on kogu talu tervikuna raske müüa, siis saame ühe hindamisega ühtlasi teada talu erinevate osade turuväärtuse.

Kus oma maatulundusmaad hinnata?

Kui elamispinna ja äripindade hindamisega tegelevad paljud kinnisvarafirmad, siis metsamaade ja põllumaade hindamisega puutuvad kinnisvara hindajad vähem kokku. Oma maatulundusmaa turuväärtuse välja selgitamiseks on oluline leida kogemustega hindaja, kes orienteerub muutuval kinnisvaraturul.