Mihkel Nestor: kas kinnisvaraturul tasub oodata suuremat hinnalangust?

 (50)
Uued kortermajad.
Uued kortermajad.Foto: Andres Putting

Algava majanduskriisi taustal on tehtud juba mitmeid ennustusi kinnisvarasektori tuleviku kohta. Liialt dramaatilised ei kipu need aga olema – ilmselt õigustatult, kirjutab SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor.

Kinnisvara ja majanduskriis

Kuigi kaubanduskeskuste parklad näivad olevat uuesti pilgeni autodega täidetud, tüürib Eesti sellegipoolest sügavaima majanduslanguse suunas alates 2009. aastast. Tõsi, täna on pea kõik analüütikud seda meelt, et seekordne kriis jääb veidi tagasihoidlikumaks. Kui aastatel 2008-2009 langes Eesti SKP kokku umbes 20%, siis nii SEB kui värske Eesti Panga prognoos ennustavad tänavuseks majanduslanguseks umbes 10%. Eks igaühel on „masust“ omad mälestused, kuid paljude jaoks seondub toonane kriis kinnisvaramulli lõhkemisega, mille tulemusena kukkusid korterite hinnad keskmiselt poole võrra. Seetõttu pole üllatav, et ka sellel korral on hakatud innukalt prognoosima, kui suure hinnalanguse kriis kaasa toob. Valdav enamus ennustustest on siiski üsna tagasihoidlikud ja hindade suuremat kokku kukkumist turul ei ennusta. Miks?

Makromajanduslikus mõttes võiks suuremaks hinnalanguseks ainest olla küllaga. Isegi positiivse stsenaariumi realiseerumisel, kus tänavune majanduslangus jääks 10% mõnevõrra väiksemaks, oleks tegemist SKP väga sügava kukkumisega. Kindlasti avaldub see ka tööturul – tegelikult juba täna. Lüües kokku registreeritud töötud ja palgahüvitise saajad, oleks ilma tööta justkui 28% Eesti tööjõust. Pannes sellele juurde viimaste aastate väga suured ehitusmahud ja kiire kinnisvarahindade kasvu, siis näib, et vabalanguseks on olemas kõik komponendid.

Seotud lood:

Eesti aastal 2020 on väga erinev Eestist aastal 2007

Ent leidub ka mitmeid vastupidiseid argumente. Kõigepealt elasid eelmise kriisi eel majapidamised selgelt üle oma võimete. Eesti elanike säästmismäär ehk see osa sissetulekust, mis keskmiselt kõrvale pannakse, oli 2007. aastal negatiivne. See tähendab, et inimeste kulutused ületasid nende sissetulekuid ja võimalikuks sai nii suur tarbimine vaid väga julge laenamise tõttu. Rohkem kui 10 aastat hiljem on Eesti elanike säästmismäär 12% ümber ehk veidi kõrgemgi kui Euroopas keskmiselt. Nende aastate jooksul on karmistunud ka kodulaenu saamise tingimused, mis on laenupidu jahutanud, sest null-sissemakse asemel tuleb enamasti kohe tasuda juba 20% soetatava kinnisvara hinnast. Mis vähemalt sama tähtis – oluliselt on halvenenud krediidi kättesaadavus kinnisvaraarendajate jaoks. Kui 2007. aastal olid pangad valmis heldekäeliselt finantseerima pea igat arendajat, siis täna on sektori laenuvõimendus drastiliselt alanenud ja mitmed neist tegutsevad sisuliselt vaid omakapitali abil. Ehkki arendaja seisukohast on see mõistagi ebamugav, siis on see aidanud loomu poolest maniakaalsele käitumisele kalduvat ettevõtlussektorit ohjes hoida.

Kinnisvaraturul pole hinnamulli

Kõige tähelepanuväärsem tõik ja põhjus, miks ei ole seekordses kriisis erilist hinnalangust oodata, on aga igasuguse hinnamulli puudumine. Kuigi kinnisvarahinnad on viimastel aastatel kasvanud kiires tempos, siis samas kiiresti on kasvanud ka Eesti keskmine brutopalk. Kui 2007. aastal maksis keskmise korteri ruutmeeter 1150 eurot, siis keskmine brutopalk piirdus kõigest 720 euroga. Seega oli ühe ruutmeetri ostmiseks vaja 1,6 brutopalga jagu raha. Kriisi puhkedes kukkusid kinnisvarahinnad poole võrra, keskmine palk aga vähem kui 5%. Selle tulemusena muutus kinnisvara oluliselt kättesaadavamaks ja turu põhjas piisas ühe ruutmeetri soetamiseks kõigest 0,8 brutopalgast. Kriisi leevenedes suhtarv küll pisut tõusis, kuid on jäänud sisuliselt 2013. aastast saadik väga stabiilsele tasemele, kus keskmise korteri ruutmeeter maksab pisut vähem kui ühe kuu brutopalga.

Nende erinevate näitajate koosmõjul tundub, et suurem hinnalangus võib kinnisvaraturul jääda sel korral üldse olemata. Kindlasti leidub turul muidugi projekte, kus arendaja on sunnitud likviidsuse tagamiseks müügiga kiirustama, kuid arvestades seda, et tänaste hinnangute põhjal taastub majandus küllalt kiiresti, ei ole selline käitumine valdav. Nii võib vabalt juhtuda, et vaatamata sügavale majanduslangusele, piirdub hinnalangus kinnisvaraturul parimal juhul 10%ga.