Milleks peaksid korteriühistud renoveerimistoetuste avanedes valmis olema?
Alustades energiaaudiitori ja projektijuhi valikuga ning selgitustööga elanike suunal. Ning teiseks, finantseerimine – uued toetusprogrammid avanevad loodetavasti järgmisel aastal ning selleks tuleks hakata juba tõsiselt valmistuma.
Õues on kevad ja kuigi ka märts üllatas veel väga suure küttearvega, siis üldjoontes võib öelda, et pikk talv korteriühistutele liiga ei teinud. Ühistute elujõulist majandamist kinnitab väga korrektne maksedistsipliin - Swedbanki korteriühistute (KÜ) laenuportfellis, kus on üle 2700 kliendi, pole hetkel (kütteperioodi lõpus!) ühtegi ühistut üle 30-päevases võlgnevuses.
Kas selle taga on majanduse üldise olukorra paranemine ja töötuse vähenemine (inimestel taas võimalus maksta arveid)? Võimalik. Kas selle taga on laenuga renoveeritud elamute väiksemad küttekulud? Kindlasti.
Elanike vastasseis – kuidas pöörata inimesed „renoveerimise usku“
Arvestades renoveerimisjärgse energiatarbe vähenemisega, siis võib öelda, et keskmise suurusega elamus toimub laenu teenindamine suures osas küttekuludelt saavutatud kokkuhoiu arvelt. Seega ei kaasne laenuvõtmisega olulist maksekoormuse suurenemist, mida pahatihti elanike poolt just kõige enam kardetakse ning mistõttu renoveerimisele vastu ollakse. Sageli ongi renoveerimise vastaste põhjendused emotsionaalsed või seotud võimalike müütide ja ühistusiseste suhtlemisprobleemidega.
Renoveerimisplaanide rahulik ja faktidel põhinev selgitamine ning teise poole probleemidest arusaamine on aluseks konstruktiivsele koostööle, mis peaks hajutama põhjendamatuid hirme või vastuseisu. Korteriühistu juhatus, kes renoveerimist planeerib, peabki suure osana oma tööst arvestama just elanike veenmisega projekti kasude osas.
Soovitame korteriühistu juhatusel aktiivsemalt suhelda nende KÜ liikmetega, kellel on vastuväiteid elamu parendamise osas ja selgitada renoveerimisega kaasnevaid hüvesid ning majanduslikku tasuvust. Vajadusel võib koosolekule kutsuda erapooletuks abimeheks näiteks energiaaudiitori, kes on teostanud elamule energiaauditi ja omab põhjalikku ülevaadet elamu tehnilisest seisukorrast ja energiakadudest ning oskab objektiivselt põhjendada kavandatavate parendusmeetmete mõju.
Finantseerimine - kas hirmud on põhjendatud?
Teine suur hirm on elanikel loomulikult finantseerimise ees. hirmu kannustab sageli see, et kui keegi ühistu liikmetest ei suuda oma makseid tasuda, siis peavad teised tasuma võlgniku arved või satub ohtu nende korteriomand. Võime kinnitada, et nende ühistu liikmete jaoks, kes oma arveid korrektselt maksvaid, ei kaasne mingeid täiendavaid kohustusi või ohtu kaotada oma korter. Ka omanikest võlgnikega tegelemine on 100% ühistu juhatuse pädevuses ja pank sellesse protsessi ei sekku.
.
Mõnikord kiputakse kartma, et ühistu juhatusel on vaba voli käsutada laenuraha ja suured summad võivad jäljetult kaduda. Seda ohtu kindlasti ei ole, kuna laenusummade väljamaksed toimuvad osade kaupa peale tööde teostamist ja vastavate dokumentide esitamist pangale. Pank kontrollib muuhulgas, et teostatud tööde aktidel oleks kindlasti ka omanikujärelvalve kinnitus ja seejärel kantakse laenusumma panga poolt ehitaja kontole.
Laenutaotluse analüüsil jälgib pank muuhulgas, et üldkoosoleku otsused laenu võtmiseks oleksid kooskõlas seaduste ja korteriühistu põhikirjaga. Kui ühistus on märkimisväärne osa liikmetest laenu võtmise vastu, siis suhtub pank sellesse kindlasti väga tõsiselt. Ühistu liikmetel on seaduslik võimalus lasta oma vastuväited või eriarvamused kanda üldkoosoleku protokolli, kus on nendega võimalik tutvuda kõikidel osapooltel, sh ka pangal.
Sõltuvalt olukorrast ja vastuväidete sisust võib pank otsustada laenutaotlust mitte rahuldada või kehtestab omapoolsed eeltingimused, mille täitmise korral oleks finantseerimine võimalik. Ühest kriteeriumit laenuvõtmise vastu hääletanud liikmete osakaalu osas välja tuua pole aga võimalik, kuna pank hindab seda aspekti kogumis teiste riskiteguritega.
Alati peame arvestama asjaolu, et KÜ kui mittetulundusliku isiku majandamisel lähtutaks demokraatliku põhimõtte järgi enamuse tahteavaldusest. Kui põhikirjale vastav minimaalselt nõutud osa ühistu üldkoosolekul osalenud liikmetest (reeglina 50% + 1 hääl) leiab, et elamu renoveerimine ja selleks laenu kasutamine on vajalik, siis tuleks enamiku sooviga arvestada ja see ellu viia.
Vastupidisel juhul tekib otsene õigulik riive enamuse KÜ liikmete tahte suhtes, kes sooviksid ühiselt majandatavat kaasomandi osa ja sellega seoses ka oma isiklikku elukeskkonda parendada. Vajadusel on pangad alati valmis omaltpoolt selgitama laenuga seotud aspekte ka otse ühistu liikmetele, kellel on küsimusi laenu väljastamise protsessi või ühistu liikmete vastutuse osas.
Soovitame ühistu juhtidel pöörata alati liikmete tähelepanu ka sellele, et renoveerimise finantseerimisallika valikul saavad korteriomanikud otsustada, kas kasutada laenu või tasuda kohe oma osalus omavahendite arvelt. Viimasel juhul ei ole omanikud kuidagi seotud ühistu poolt võetava laenuga, et pea tasuma laenuintressi ning nende igakuised arved on laenumaksete võrra väiksemad.
Kas Kredexist toetust saab?
On oluline meeles pidada, et isegi kui projekti ettevalmistusega sel aastal valmis ei jõua, siis igal juhul on mõtteks alustada ettevalmistava protsessiga (mis võtab keskmiselt 6-9 kuud aega), et olla valmis 2014. aastaks - kuna siis on lootust, et avanevad uued toetuse võimalused, Euroopa Liidu finantseerimise perspektiivist aastatel 2014 – 2020.
Lõpetuseks tahaksingi julgustada kõiki korteriühistuid planeerima terviklikku renoveerimist, et parendada elanike elukeskkonda ja vähendada kasvavaid küttekulusid. Arvestades eeltoodud soovitusi, võib keerulisena tunduv protsess nii korteriühistu juhatusele kui ka kõigile liikmetele minna oluliselt sujuvamalt ja väiksema närvikuluga.
