Remonditööde vale järjekord nullib investeeringu
Küllalt paljude korterelamute 3-4 aasta eest tehtud viimistlust peab hakkama juba uuendama, sest katusekonstruktsioonidest tilkuv vesi on fassaadi rikkunud või viimistlusmaterjal on meie ilmastiku jaoks ebasobiv. Seega võib kokkuhoid kvaliteetse materjali arvel või vales järjekorras tehtud remonttööd nullida kogu investeeringu.
Kuna korteriühistud peavad oma valikuid tegema piiratud ressursside tingimustes, on remondiprioriteetide seadmine möödapääsmatu. Ikka ja jälle kerkivad küsimused, kas alustada elamu nüüdisajastamist välisukse vahetamise, katuseremondi või hoopis soojustuse lisamisega?
Lähtuda tuleks kolmest põhiprintsiibist: elamu füüsiline, majanduslik ja juriidiline säilitamine.
Elamu füüsilise säilimise korraldamine hõlmab hoone heakorratööde, tehnosüsteemide hoolduse ning ehitamis-rekonstrueerimistööde kavandamist, korraldamist ja kontrollimist.
Elamu majandusliku säilitamise korraldamine tagab hoone korrashoiutööde tegemise elamu omanikele kõige ratsionaalsemate kuludega.
Elamu juriidiline säilitamine hõlmab seda, et hoone omanikele ei tekiks sanktsioone ega lisakohustusi vara omandiõigusest tulenevate kohustuste eba-professionaalse täitmise või täitmata jätmise tõttu.
Enamikus elamutes koostatakse remondikava lähtuvalt asjade pakilisusest ehk avariilisest olukorrast (toru jookseb, katus sajab läbi jms.) või maja huvigruppidest lähtuvalt (viimase korruse elanikud soovivad katuse vahetust, esimese korruse omad piirdeaeda, otsaseina elanikud välisseinte soojustamist jms). Üldjuhul on säärane tegevus lühiajalise perspektiiviga ning kogu aeg on tegemist “lappimisega”.
Ei tasu unustada, et korralik remondikava määrab ära tegevuskava vähemalt lähema viie aasta perspektiivis, enamasti isegi rohkem. Juhtumeid, kus kõik tehakse ära ühe aasta jooksul, peaaegu ei ole, ning alati jääb töid ka tulevikku.
Vajalike ressursside hankimisel on kahtlemata eelised suurematel elamutel. Mida suurem maja, seda rohkem on võimalik lühikese aja jooksul korjata raha ning seda tüüpsemad on tehnilised lahendused. Keskmine remondifond on suurusjärgus umbes 3-4 kr/m2 kuus, väiksemates majades umbes 4,5-7 kr/m2.
Seega võimaldab keskmine määr (4 kr/m2 kuus) koguda remondifondi alljärgnevalt: 1000- m2 maja kogub aastaga 48 000 krooni; 3000-m2 maja kogub aastaga 144 000 krooni; 5000- m2 maja kogub aastaga 240 000 krooni; 8000-m2 maja kogub aastaga 384 000 krooni.
Näiteks tüüpiline 8000 m2 suurune paneelmaja vajab kõigi tehnosüsteemide, ehituskonstruktsioonide ja trepikodade remondiks umbes 3,5 miljonit krooni. Lihtne arvutus näitab, et selleks on vaja rahafondi (4 kr/m2 kuus) koguda umbes 10 aastat. 3000 m2 suurune maja vajab samadeks töödeks umbes 2 miljonit krooni, mis eeldab 10 aastase kogumisperioodi jooksul minimaalselt makset 5,5 kr/m2 kuus. Siit ka tendents, et väiksema üldpinnaga korterelamute puhul on remondifondi kogumismäär kuus palju kõrgem kui suurtel korterelamutel.
Remondi finantseerimisel on kaks lahendust:
– teha vajalikud tööd aastate jooksul omavahenditest ning saavutada töövõtjatelt maksegraafikud kuni 3 aastaks. Negatiivseks küljeks on sageli ebakindlad ning väga piiratud valikuga variandid (pakkujaid vähe ning seetõttu võib kannatada kvaliteet). Samuti võib traumeerivalt pikaks kujuneda renoveerimise aeg, mis hakkab segama igapäevaelu.
– teha kõik tööd ühekorraga ning finantseerida need laenurahaga. Miinuseks on pikaaegne laenukoormus ning omanike või-malikud negatiivsed eelarvamused ja hoiakud sellega seoses. Positiivse küljena saavad kõik tööd kiirelt tehtud, mis kasvatab kohe vara väärtust ning elukvaliteeti.
Kogemustele tuginedes sobib ühistulaen eelkõige majadele, mis on suuremad kui 3000–
4000 m2. Sellistel puhkudel ei muuda laenukoormus eriti igakuiseid ekspluatatsioonikulusid. Väiksemates korterelamutes on sobivaim kombineeritud lahendus, s.t. renoveerimise finantseerimine nii kogutud remondifondi raha, elanike juurdemaksete kui laenu abil.
Remondikava
Remondikava oskusliku koostamise võib jagada järgmisteks etappideks:
vajaduste ja soovide selgitamine (ühelt poolt eksperthinnangud haldurilt või eksperdilt ning teiselt poolt elanike/omanike soovid)
lahenduste väljatöötamine ning maksumuse planeerimine (vajadusel projekt ning esialgsed hinnapakkumised)
valikute tegemine (juhatus ja üldkoosolek) ning finantseerimiskorra määramine (omavahendid või laen)
konkreetsete hinnapakkumiste võtmine, otsustamine, tööde tellimine ning vastuvõtmine
Elamu remondiprioriteedid
majanduslik külg: investeering alandab kulutusi tulevikus (soojussõlm, hoone soojustamine jms)
tehnilised põhjused: investeering tehnosüsteemidesse on möödapääsmatu (lekkiva veetorustiku asendamine, elektrisüsteemi renoveerimine jms)
esteetika/heaolu/mugavus: investeering hoone välisilmesse/siseruumidesse (värske viimistlus, mugavusseadmete paigaldamine, näit fonotelefon)
parima tulemuse annab kõikide komponentide segamine (natuke kokkuhoidu, vähem probleeme ja ilusam olemine), kusjuures soovituslik osakaal võiks olla järgmine:
1.-2. aasta: 50%, 30% ja 20%
3.-7. aasta: 30%, 35% ja 35%
