Sooman: Suurem langus on ilmselt juba ära olnud

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees Peep Sooman ütleb intervjuus EkspressKinnisvarale, et usutavasti puudutame põhja juba sel aastal, kuid tajume seda alles pool aastat hiljem. Kui midagi ootamatut enam ei juhtu, on suurem hinnalangus juba läbi, kuid surve veel jätkub.

Kas kinnisvara tasub praegu osta? Kui jah, siis miks?

Keskmiselt on Eestis korteriomandite hinnad langenud 40 protsendi võrra. Eramute ja elamumaade osas on langus olnud veelgi suurem. Kui vaadata elanikkonna ostujõudu, siis ka see on arvestades keskmist palka, ruutmeetrihindu ning olemasolevaid laenutingimusi kõrgpunktis. Sellest vaatevinklist on täna tehingu sooritamine õigustatud. Siiski ei saa me ignoreerida üleüldist negatiivsust turul – töötus kasvab, inimeste kindlustunne tuleviku suhtes on ajaloo madalaim ning paljud eluaseme omanikud on olukorra ees, kus vara lihtsalt tuleb realiseerida.

Just eelnevate põhjuste tõttu on surve hindadele jätkuv. Siit ka vastus küsimusele – igaüks peab vastavalt oma soovidele ja vajadustele ise otsuse langetama. Rahustuseks aga lisan, et kui ei ilmne uusi force majeure asjaolusid (nagu oli septembris lahvatanud finantskriis), siis suurem hinnalangus on ilmselt juba ära toimunud.

Turul tegevust ju iseenesest on – odavamaid pindu ostetakse siiski. Mida soovitad kalli kinnisvara müüjatele – nende objektid on juba kaua-kaua müügis olnud ning muutusi ei hindades ega pakkumistes pole. Kas neil tasub vanaviisi jätkata, lootuses, et aastate pärast on kõik jälle maksejõulised, või pigem tasuks ka Roosikrantsi tänaval 18 000 krooni ruutmeetri eest küsida?

Roosikrantsi tänaval 18 000 krooni ruutmeetri eest pole mõtet küsida. Hetkel on erinevate varade hinnadiferents sisuliselt olematu ja seda eelkõige turul maad võtnud emotsionaalsuse tõttu – piirkonnasisene asukoht, hoone ehituskvaliteet, tema ajalugu, planeering ja muud olulised tegurid ei ole täna hinnaargumendiks, vaid lihtsalt argumendiks, miks seda vara üldse ostetakse.

Kui aga vaadata tulevikuperspektiivi, siis on selge, et Mustamäel trollipeatuse ääres paikneva paneelmajakorteri ning mikrorajooni keskel asuva tellishoone korteri väärtused hakkavad oluliselt erinema. Seesama näide ja loogika kehtib ka Roosikrantsi tänaval asuvate ning kõikide muude tugevalt eristuvate objektide puhul – kui emotsioonid raugevad, taastuvad positiivselt eristuvate varade hinnad palju kiiremini.

Mida soovitad inimesele, kes ostis korteri kahe miljoniga ja nüüd maksab samasugune naaberkorter 800 000?

Ega siin polegi suurt soovitada peale külma närvi säilitamise. Enda paanikasse ajamine midagi ei päästa.

Millal siis põhi saabub? Ja kui ta saabub, kas me üldse tajume seda?

Ei, ilmselt me ei taju seda ning suure tõenäosusega saame alles pool aastat hiljem targutada, et põhi oli pool aastat tagasi. Seda sel põhjusel, et ka praegu teeb turg üles-alla võnkeid ning poolaasta on ilmselt lühim periood, mille möödudes saab asetleidnud põhjaperioodi kaardistada. Usutavasti puudutame põhja ära veel tänavu. Esimesed valguskiired tunneli lõpus juba ka paistavad – väärtpaberiturud on sujuvalt nina ülespoole keeramas, äsja avaldas Swedbank esimese positiivse makromajandusliku prognoosi, mis ennustab 2010. aastaks Eestile juba SKP kasvu. Neid valguskiiri on veel. Vähe, kuid võrreldes poole aasta taguse ajaga on nad olemas.

Kinnisvarafirmade hulk väheneb päev-päevalt – milline on tulevik Eestis? Kaks suurt ja paar väikest vahendusettevõtet?

Päris nii mustades toonides ma asja ei näe. Ilmselt jäävad turul domineerima 4-5 suurt tegijat, kes haukavad endale senisest märksa suurema turuosa. Nišibüroode teenuste järgi jääb ka alati nõudlus. Kindel aga on, et firmade arv väheneb veelgi. Samas usun, et maaklerite arv ei lange proportsioonis firmade arvu vähenemisega – pigem koonduvad seni iseseisvalt äri ajanud isikud tugevamate kaubamärkide alla.

Millal ja kuidas paraneb kinnisvaramaaklerite maine? Selle elukutse esindajaid peetakse ikka üsna alama liigi esindajateks.

Võrreldes aastatetaguse ajaga on maaklerite maine oluliselt paranenud. Kuniks aga mõned, peamiselt üksiküritajatest maaklerid, ei ole lugenud ühtegi seadust, ei vii ennast turuolukorraga kurssi, ei oma mingit ettekujutust üldistest teenindamistavadest ning näevad igas tehingus vaid võimalust teenida hõlptulu, jäävad ilmuma ka maaklereid halvustavad sõnavõtud. Paratamatult rebivad need üksikud „mustad lambad” ka professionaalsete maaklerite mainet allapoole. Esimese puhastustöö teeb teenuse tellija ise.

Alati tasub kinnisvarateenust tarbida soovivatel isikutel teha päringud Eesti Kinnisvarafirmade Liidule (EKFL) ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale, kaardistamaks professionaalsed firmad ja maaklerid. Lõplik lahendus saab tulla aga seadusloomest, mille raames litsentseeritaks kinnisvarateenuseid osutavad ettevõtted ja selles suunas on EKFL ka järjepidevalt liikunud.

Ennusta: keskmine ruutmeetri hind Tallinnas, Tartus ja Pärnus selle aasta lõpuks. Mitu protsenti praegu tegutsevatest firmadest selle aasta jooksul kaob?

Praeguses turuseisus on ennustamine väga tänamatu töö. Nagu eelnevalt märkisin, puudutame ilmselt käesoleval aastal hinnapõhja ära, aga aasta lõpuks jääb siiski tehingute keskmine tase umbes 10-15 protsenti madalamaks kui hetkel. 2009. aasta veebruaris oli Tallinna korteriomandite keskmine hind 15 566 krooni, Tartus 13 591 krooni ja Pärnus 12 326 krooni ruutmeetri eest.

Hetkel tegutseb Eestis umbes 300 kinnisvarabürood kunagise 500 asemel. Ilmselt kolmandik ettevõtjatest on tänavu veel sunnitud leidma endale uue väljundi, mis tingimata ei pruugi olla kinnisvarasektorist väljumine, nagu ka varem viitasin. Tugevate kaubamärkide alla koondumine algas juba pool aastat tagasi, kuid kõik märgid näitavad, et see jätkub ka tänavu.