üLO MATTHEUS

RVE

Riigikogu jätkab kolmapäeval "Omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse" teist lugemist. ühe olulise valdkonnana reguleerib see eelnõu tagastatud majade omanike ja üürnike suhteid.

Nõukogudeaegsed üürilepingud igaveseks?

Kui olulisim eelnõust lühidalt kokku võtta, siis on plaanis tagastatud elamutes seni kehtinud ja nõukogude ajast pärit üürilepingud alatiseks põlistada: vastavalt eelnõule ja selles viidatud elamuseadusele (ES) pikeneksid praegu kehtivad üürilepingud peale esimese kolmeaastase tähtaja möödumist veel viie aasta võrra. Viieaastane üürileping annab aga senisele üürnikule eesõiguse uue lepingu sõlmimiseks ka edaspidi. Selles mõttes on üürnikel seaduse jõustumise korral kahtlemata põhjust kergemini hingata.

Kuid probleemil on ka teine pool, ja see puudutab tagastatud üürimajade omanikke. Põlistatud üürilepingud tähendavad majaomaniku jaoks eelkõige seda, et talle ei anta mingeid võimalusi soodsamate üürilepingute sõlmimiseks, et oma maja paremini majandada. Halvasti majandatud hoone on aga ebamugav ka üürnikele.

Kui omandireformi aluste seaduse praegune redaktsioon loeb senised üürilepingud kehtivaks veel kolm aastat pärast maja tagastamist ja annab omanikule võimaluse üürnikuga uue lepingu sõlmimiseks, siis Riigikogu menetluses olev eelnõu nullib selle võimaluse.

Omanik võib küll üürilepingu erinevatel põhjustel kohtu kaudu vaidlustada, kuid vaid juhul, kui kohalik omavalitsus annab üürnikule vastu võrdväärse eluruumi samas piirkonnas. See tähendab, et üürilepingute vaidlustamine on tegelikkuses võimatu - nagu teada, müüakse vabanenud korterid soodustatud enampakkumisel ja mingeid tasuta kortereid omavalitsused enam ei jaga.

Kui läheneda asjale pragmaatiliselt, siis eeldaks elamute normaalne majandamine kas üüride vabakslaskmist või vähemasti üüritariifide tõstmist. Paraku on üürid seadusandlikul tasandil reguleeritud puudulikult. 1992. aasta aprillis jõustunud ES-i 37. paragrahvi kohaselt määratakse korteriüür kindlaks üürilepinguga, lähtudes seejuures valitsuse määrusest (6.3.1992, nr 69), mis näeb ette korteriüüride kehtestamise metoodilised alused.

Paraku on viide ES-ile aegunud ja nimetatud alused enam ei kehti. Seega reguleeritakse paljusid asju tegelikult kehtetu seadusesätte järgi. Kuid isegi noil puudulikel tingimustel pole omanikul mingit võimalust uue üürilepingu sõlmimiseks.

Majaomanik on sunnitud täitma tema suhtes ühepoolselt peale sunnitud nõukogudeaegseid lepinguid, mis ei reguleeri oluliselt mitte midagi ja piirduvad vaid eluruumi kasutamise õiguse andmisega üürnikule.

See loob muu hulgas olukorra, kus üürnik võib anda oma eluruumi edasi allrendile, ja hoopis soodsamatel tingimustel, ilma et omanik saaks kuidagi sekkuda. Põrandaaluste allüürisuhete vaidlustamine, nagu osutab kohtupraktika, on osutunud peaaegu võimatuks.

Sama võimatu on tõestada, et üürnik tegelikult oma korteris ei ela. üürniku ajutise äraoleku tähtajad, millal ta kaotab korteri kasutamisele õiguse, peaksid olema kirjas omaniku ja üürniku vahel sõlmitud lepingus (ES, § 38.2), kuid nagu öeldud, lepingu sõlmimise õigus omanikul puudub. See tähendab teisisõnu seda, et üürniku tegutsemine turumajanduslikus ruumis on palju vabam kui omanikul.

Tulles üüritariifide juurde, siis praegu toimub nende arvestamine mõnevõrra uuema valitsuse määruse järgi (alused, 12.8.1993, nr 254), mille kohaselt üüri piirmäära üle otsustab kohalik omavalitsus. Näiteks Tallinnas on üüri piirhind täna kaheksa krooni ruutmeetrilt (linnavalitsuse määrus 17.03.95, nr 15). Selline üürimäär kehtib juba mitu aastat. Samas näevad 1993. aastal vastu võetud alused ette, et 1. jaanuarist 1996 tulnuks korteriüürile lisada hoone amortisatsioonitasu kuni hoone täieliku taastamiseni, mis võimaldab üüri sisse arvestada ka suuremaid remondikulusid.

Omanik õigusteta

Paraku ei ole Tallinna linnavalitsus seda tähtaega arvestanud ega üürimäärade ning amortisatsioonikulude põhiüüri sisse arvamise suhtes mingeid otsuseid langetanud, seda tingimustes, kus toimub inflatsioon ja elamute ekspluatatsioonikulud kiiresti kasvavad. Siit saab paraku teha järelduse, et üürimäärad on külmutatud, ja seda vastuolus valitsuse määrusega.

Majaomanike õigust "enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada", nagu sätestab põhiseadus, on jämedalt rikutud. Põhiseadus võimaldab küll seaduses ettenähtud kitsendusi, kuid nende kitsenduste raamid ei saa venida üle absurdi piiride, vastasel juhul pole põhiseadusel mõtet.

Kui üürimaja omanik on taas kord omanikuks tunnistatud, tuleb talle anda ka omaniku õigused, et ta saaks täita oma omanikukohustusi. Praegu on see kohati võimatu.

üürnike-omanike probleemidele on pakutud erinevaid lahendusi mõlemalt poolt ja nende valik sõltub ühiskonna kokkuleppest. Kuid kindel on see, et ei saa edasi minna nõukogudeaegsete üürilepingute põlistamisega, nagu näeb ette Riigikogu menetluses olev eelnõu.