Suur aastakokkuvõte: kuidas muutis 2020. aasta kinnisvaraturgu? Kus toimus suurim muutus?
(17)
Turg taastus kevadisest šokist kiiresti
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul jooksis uusarenduste turg kevadel täiesti kokku - võrreldes jaanuari-veebruariga vähenes aprillis müügimaht 400 ühikult 40-le ehk uute objektide müügimaht langes kümme korda. Järelturu aktiivsus vähenes ligi kaks korda. Hinnad langesid kuni 10 protsendi võrra, seda nii järelturul kui uusarenduste puhul. Sügisel toimus turu taastumine ja tehinguaktiivsus on tänaseks kriisieelse ajaga võrdsel tasemel.
Ka Kinnisvara24 tegevjuht Katrin Aron kinnitas, et aasta alguses domineeris koroonast tingitud hirm ning tehingute aktiivus oli madal, kuid aasta lõpuks on kinnisvaraturg täielikult taastunud ning pigem iseloomustab seda heade pakkumiste nappus.
Uus Maa kinnisvarabüroo analüütiku Igor Habali sõnul tõi kevadine järsk ja äkiline aktiivsuse langus kaasa ootuse, et nüüd näeme ka ulatuslikku hinnalangust. Ehkki kõige pessimistlikumad prognoosid lubasid enam kui 20-protsendilist hinnalangust, siis need ootused ei täitunud. Langus on tabanud peamiselt 1960.-80. aastatel ehitatud tüüpkorterite turgu, kus me oleme näinud keskmiselt 5-protsendilist hinnalangust.
Uute kodude nõudlus ja hinnad pole langenud
Katrin Aron tõi välja kinnisvaraportaalide statistika, mis näitab, et müügiobjektide pakkumine on oluliselt vähenenud ja nõudlus ületab kohati pakkumist. Kolmes Eesti suuremas kinnisvaraportaalis on kuulutuste arv langenud tänavu keskmiselt 11 protsenti, objektide ülevaloleku aeg kinnisvaraportaalides väheneb ning objektide keskmine hind on kõrgem kui eelmisel aastal.
Domus Kinnisvara juhatuse liige Toomas Vaks lisas, et kasvas Harjumaa uute korterite osakaal kõikidest tehingutest. Tipphetkedel moodustasid uusarenduste korterid pea poole korterite tehingute mahust, mis on väga suur erinevus võrreldes tavapärase olukorraga, sest reeglina moodustas uute korterite maht 20-25 protsenti korterite tehingutest. Põhjusena võib tuua asjaolu, et peale koroonakevadet vähenes pankade hinnangu alusel laenukõlbulike klientide osakaal ning seda valdavalt järelturu korterite segmendis. Püsima jäi ostjate osakaal, kes olid huvitatud uusarenduste korteritest.
Suurimad muutused üürikorterite turul
CKE Kinnisvara juhatuse liige Silvar Sepp lausus, et 2020. aasta üllatas eelkõige üürnikke ning üürileandjaid. Meeldivama üllatuse said üürnikud, sest pakkumiste arv kasvas üle mitme aasta ning enamikes Tallinna piirkondades ületas pakkumus üle pika aja nõudluse. Lisaks langesid magalapiirkondades hinnad. Kui eelneval aastal sai näiteks keskpärase kolmetoalise Siili tänava korteri eest küsida 550 eurot ja tahtjaid oli rohkem kui üks, siis tänavu tuli üürileandjal teha oma nõudmistes korrektuure ning hinnaks kujunes 380 eurot.
Peep Sooman lisas, et kevadel kukkus täiesti ära majutuskorterite äri, mis pole siiani taastunud. Sellest tulenevalt on nt Tallinna üüripakkumiste arv eelmise talvega võrreldes 50 protsenti kõrgem ja paljud korteriomanikud otsivad kohalikke pikaajalisi üürnikke, et mingitki tulu saada.
Igor Habal selgitas, et turismitööstuse tagasilöök sai alguse ulatuslikest reisipiirangutest ning reisimisega kasvanud hirmudest. Kinnisvaraturul tähendab see hotellide sulgemisi, lühiajaliseks üüriks mõeldud äri peatumist ning pikaajalise üürituru tugevat pakkumist, mis on üürihindu langetanud keskeltläbi 10-20 protsendi võrra. Novembris polnud veel näha üüripakkumise vähenemist - võrreldes mullusega oli tänavu novembris üürikortereid pakkumisel umbes 70 protsenti enam.
Toomas Vaks täpsustas, et üürileandja jaoks kõige raskemal ajal lisandus turule üle 400 üürikorteri kuus, kuid koroonakevade lõpuks turuosaliste kindlustunne paranes ning üürikorterite juurdekasv pidurdus. Kinnisvaraportaalide statistika põhjal olid pea pooled uued pakkumised Tallinna kesklinnas - seda võimendas Airbnb, Booking jt portaalide vahendusel lühiajaliseks majutuseks välja üüritavate korterite lisandumine pikaajaliste üürikorterite nimekirja.
Üürikorterite hinnalangus toimus kõikides Tallinna linnaosades ja Harjumaa valdades. Kiirem langus toimus vanemat tüüpi kinnisvaraga, aeglasem uue ja eksklusiivsema kinnisvaraga. Kuna paljud lühiajaliseks üüriks pakutavad on 1- või 2-toalised, mis on lühiajaliseks majutuseks kõige atraktiivsemad, siis langesid kõige enam just seda liiki korterite üürihinnad. Kinnisvaraportaalide statistika kohaselt olid suuremad langused magalapiirkondades, kus üürikorterite pakkumishinnad langesid 1. poolaastal keskmiselt 15 protsenti. Vähem langesid pakkumishinnad Kesklinnas ja Kristiines. Domus Kinnisvara konsultantide hinnangul langesid tegelikud üürihinnad 20-30 protsenti.
Katrin Aron lisas, et kuna üürituru pakkumine ületab nõudlust, siis on üürnikel võimalik olla varasemast valivam. Senisest rohkem vaadatakse seda, et korteriga kaasnevad kulud oleks võimalikult madalad ning milline on korterit ümbritsev keskkond. Üürijatel on ka hinna tingimiseks rohkem ruumii kui eelmisel aastal. Aron rõhutas, et suurim, 10-20-protsendiline üürihinna langus toimus esimesel poolaastal ning pärast seda on jäänud hinnad samale tasemele püsima.
Muutunud vajadus ärikinnisvara järele
RE Kinnisvara vanempartner Monica Meldo tõi välja, et äripindade turul toimus muudatusi palju vähem ja väiksemas ulatuses kui 2020. aasta alguses viiruspuhangu ägenemise ja eriolukorra kehtestamise hetkel prognoositi. Vastupidiselt kardetule pole aset leidnud ulatuslikku üürihindade langust, tehinguaktiivsuse langust ja vakantsi märgatavat suurenemist ärihoonetes. Märgatavad muudatused puudutavad tavapäraseid üürilepingute sõlmimisel toimuvate vaidluste objekte: hinnad, tähtajad ja investeeringud. Kõigi kolme osas on üürileandjad täna varasemast vastutulelikumad.
Avalikes pakkumistes kajastuvaid äripindade üürihindu ei ole valdav osa üürileandjaid üldse muutnud või on üürihindu langetatud vähesel määral. Oluline muudatus üürihindade vallas seisneb selles, et üürileandjate valmidus üürilepingute sõlmisel läbirääkimiste käigus soodsamat üürihinda pakkuda ja lahendusi otsida on märgatavalt suurenenud, varasematel aastatel ei olnud hind tihti üldse läbi räägitav. Tegelikes tehinguhindades on muutused olnud seega suuremad kui kinnisvarakuulutustes näha.
Kuna viiruspuhangu tõttu on kasvanud ettevõtjate ebakindlus tuleviku suhtes, siis on äripindade omanikel keerulisem sõlmida pikemaid tähtajalisi lepinguid ja üürileandjad on ka eelnevatest aastatest vastutulelikumad. Eriti torkab see silma kehtivate üürilepingute pikendamisel - ollakse nõus varasemast oluliselt lühemaks perioodiks üürilepingut pikendama. Olulise muutusena tasub mainida üürilepingute sõlmimisel tavapäraselt läbirääkimiste objektiks olevate üüripinnaga seotud investeeringute kandmist. Kui varasematel aastatel oli rida investeeringuid (köögimööbel, lisavaheseinad jne) enamasti üürniku kulu, siis nüüd on üürileandjad nõus neid ka enda kanda võtma.
Katrin Aron täpsustas, et äripindade üürnike jaoks pole enam tähtis suur ruutmeetrite arv, vaid võimalus uutmoodi koos töötada - kontori sisseseades on olulised erinevad tsoonid ja hea tehnika. Büroohoonete valdajatelt oodatakse uut standardit venilatsioonis, desinfitseerimisvõimalusi ja puutevaba sisenemist.
Olude sunnil pakutakse müügiks ka restorane, juuksurisalonge, autoremonditöökodasid, mängutubasid jm ärisid. Silvar Sepa sõnul on kinnisvaraportaalis müügiks pakutavate äride arv tänavu kasvanud.
Distantsilt töötamine viis eestlased maale
Katrin Aroni sõnul näitab tehingustatistika, et 2020. a kasvas huvi suuremate kruntide ja suvilate järele, kuhu koroona eest põgeneda ning kus on võimalus aega rahuliku südamega ka väljas veeta. Uus Maa juhatuse esimees Jaanus Laugus täpsustas, et maapiirkondade ostuhuvi kasvas eelkõige Tallinna lähiümbruses.
Igor Habal tõi välja statistika, mis kinnitab huvi hajaasustusega piirkondade kinnisvara järele. Koroonapandeemia tabas kõige tugevamalt tihedamalt asustatud piirkondi ja pani inimesed ostma kinnisvara, mis asub väljaspool tõmbekeskusi. Kui korterite tehingute arv kasvas võrreldes eelmise aastaga 7 protsenti, siis majade turg hoopis kasvas - võrreldes eelmise aastaga tehti majadega protsendi võrra ning suvilatega koguni 12 protsenti rohkem tehinguid. Sarnast trendi näeme üle kogu maailma, mistõttu võib trendi jätkudes linnastumise tempo aeglustuda.
Uus tehnoloogia kinnisvara ostmisel
Muudatused toimusid sel aastal ka objekti külastuste osas. Silvar Sepa sõnul suurenes videote osakaal kuulutuste juures ning müüjad ja maaklerid otsisid uusi väljundeid oma kinnisvara presenteerimisel. Kliendid said põgusa ülevaate videokõne vahendusel. Kuigi tehingute arv jäi aasta lõikes samasse suurusjärku, siis kinnisvara näitamiste arv vähenes oluliselt, mis tähendab, et turul liikus vähem uudistajaid ning rohkem reaalse ostusooviga kliente.
Katrin Aron lisas, et kevadel turule toodud notariaalne kaugtõestamine võimaldab nüüd kinnisvaratehingu teha ilma füüsiliselt notarisse minemata. Selleks on tarvis oma isik tuvastada ID-kaardi, Smart ID või mobiil ID vahendusel.
Kokkuvõtteks tõi Igor Habal välja, et Eesti kinnisvaraturg sai oma õppetunnid 2007. aasta hüpoteekide kriisist. Tänane laenuturg on konservatiivsem ja järelvalveasutuste töö efektiivsem - seetõttu on kinnisvaraturg kiirelt taastunud ning laenajate finantsseis stabiilne. Üle 60 päeva viivises olevate laenude osatähtsus kogu laenuportfellist on vaid 0,4 protsenti ning maksepuhkusel vaid 7,5 protsenti väljastatud laenudest.
