Toompark: turuolukord nõuab investeeringutelt konservatiivsust
Madal intressimäär on oluline tegur, mis soosib laenukäivete kasvu. Selle aasta esimese nelja kuuga on eluasemelaenusid antud välja 31 protsenti rohkem kui aasta tagasi, kirjutab kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.
Paratamatult turgutab hoogne laenukäibe kasv nõudlust ja selle tulemus kanaliseerub elamispindade hindades. Tallinna korteritehingute hinnad täna on aastatagusest 15% kõrgemal.
Oma abikäe ulatab nõudlusele veel kasvav palganumber, mis aastaga on Eestis keskmiselt kerkinud 7,3%. Mängu tuleb veel ka väga kõrge korterituru aktiivsus. Viimase 12 kuu jooksul on Tallinnas käibes olnud 5,3% kogu Tallinna elamufondist.
Rääkides elamispinna ostust kui investeeringust, ja jättes kõrvale kodu kui investeeringu, mis tegelikult ei olegi investeering, tuleb hinnata ka üürihinda. Üürihinnad on kerkinud aeglasemalt kui ostu-müügihinnad. Selle tulemusena on elamispinna üüriinvesteeringu tasuvus pisut vähenenud.
Tallinna üürikorter toodab aastaga üüritulu keskeltläbi 5-6% korteri turuväärtusest. Seejuures peab üüriinvestor arvestama omanikukuludega, milleks on reeglina maamaks, kindlustus, remondifond, amortisatsiooni katmine. Nii taandub elamispinna väljaüürimise äri paljuski kinnisvara väärtuse tõusule.
Lähikvartalite jooksul on elamispindade hinnatõus pigem jätkumas, sest palgad endiselt kerkivad ja laenuhind on soodne. Lisaks on küll ehk mõne üksiku Tallinna linnaosa tehingute arvu marginaalse vähenemise kõrval enamus Tallinnas tehingute arv püsivalt kõrge. Elamispindade turg on endiselt müüjaturg.
Pikemat ühe kuni kolmeaastast perspektiivi on hetkel päris keeruline prognoosida. Majandus on languses, suuremate kaubanduspartnerite majanduskasv on nullilähedane või sootuks miinuses, tööpuudus on kõrge, elanikkond vananeb ja väheneb, idasuuna majanduspoliitiliste riskide kõrvale on kerkinud sõjalispoliitilised riskid.
Raske on uskuda, et tänane väga kõrge tehinguteaktiivsus ehk kinnisvaraostjate kindlustunde müür selles lahingus liiga kaua tugevana püsti seisab.
Kui nõudlus tõmbub tagasi, siis väheneb surve hindadele. Pessimistlikumad prognoosijad näevad tänastest elamispindade hindades sees õhku 10-15%. Optimistlikumad arvajad loodavad hindade püsimist tänasel tasemel. Senise 10-15-20-protsendilise aastase jätkusuutliku hinnatõusu edasisi ootajaid võib kohata vaid kinnistes raviasutustes.
Kokkuvõttena tasub elamispindade investeeringutesse suhtuda mõistliku konservatiivsusega. Nagu ikka on kinnisvaraturul ka halbadel aegadel võimalik teha häid tehinguid ja headel aegadel halbu tehinguid. Investeeringu tasuvus sõltub nii mõistlikust ostuhinnast kui efektiisest investeeringu haldamisest. Liiga optimistlikku ootust kinnisvaraväärtuse tõusule täna panna ei ole mõtet.
