Väikesed kinnisvaraarendajad on plindris
Paarkümmend minutit surfamist city24.ee ja kv.ee kinnisvaraportaalides annab kohe mitukümmend kinnisvara arendusprojekti, mis on müügis. Kuni detailplaneeringuni välja – osta, ehita ja müü kortereid.
Kaheksa miljoni krooni eest võib omandada Nõmmele planeeritud kokku 1194-ruutmeetrise kortermaja. Kõik on olemas – löö aga kopp maasse. Või kümne miljoni eest ehitusloaga krundi Hiiul, kuhu on võimalik ehitada 839-ruutmeetrine elamispind. Võimalik on välja käia ka 150 miljonit krooni 3600 ruutmeetri eest Tuukri tänaval, kuhu on planeeritud kuni kuuekorruseline äri- ja elumaja kogupinnaga 8000 ruutmeetrit. Kui nüüd võrrelda hindu, siis esimese näite puhul on ruutmeetri brutohind 6700 krooni, teise puhul
11 900 krooni ja kolmanda puhul 18 750 krooni.
“Jah, see on viimase poolaasta trend,” ütleb Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman. “Väiksed tegijad on pannud oma projektid müüki, et saada kätte oma kasum ja vabaneda riskidest.
Pangad on hakanud väikseid arendusprojekte vaatama läbi luubi. Ehitajad on selge riskifaktor ning kinnisvaraarenduse marginaalid hakkavad kokku kuivama. On loomulik, et väikesed arendajad, kellel pole ka kapitaliseeritus kuigi hea, loobuvad. Kui veel aasta tagasi terendas neile sajaprotsendiline rentaablus, siis praegu on see juba väga küsitav. Kui sa oled väike tegija, kes peab ühe projekti nimel kõigi omavahenditega riskima, on raske projekti lõpuni vedada ja mõistlikum on see maha müüa.”
Turg on aeglane
Gildi Kinnisvaras töötav Andre Kaasik, kes müüb Vabriku 3 asuvat kinnisvaraprojekti 8,99 miljoni krooni eest, kinnitas, et turg on aeglane ja selliste projektide müük keeruline. “Ehitamine on muutunud keeruliseks ja kalliks ning see sööb tihti kasumi ära. Selle taga on loomulikult meie turul ehitusmeestele makstav arusaamatult kõrge palk.”
Mitu arendajat kinnitasid nagu ühest suust – arendusprojekte tuleb robinal, müüa on neid aga keeruline. Erainvestorid, kes on projektidesse raha paigutanud, on tihti seisukohal, et aastane tootlus peab olema 50 protsenti, mis juba ette sööb ära võimaliku ostja, ehitaja ja müüja kasumi. Rõhutatakse ka turu hangumist ja korterite pikka müügiprotsessi. Eraldi toodi välja pankade liberaalsuse kadumine võrreldes poole aasta taguse ajaga, mil kõik, kes soovisid, said lenneldes laenu. Praegu jälgitakse väga täpselt inimeste laenuvõimet. Kokkuvõttes annavad kõik tegurid tulemuse, kus väikearendajate suutlikkus projekte lõpuni realiseerida muutub aina raskemaks ja kasumid võivad muutuda olematuks. Kuna ka korterite müügi aeg on pikenenud, on vaja, et arendajal oleks peale laenukapitali ka oma raha, millega opereerida pikema aja jooksul.
Eriti keeruline on opereerida ehitusturul, kus lepingu dikteerija on ehitusettevõte. Laias laastus võib öelda, et ehitaja ei kergita kaabutki, kui ehitushinna ruutmeetri hind ei alga 20 000 kroonist. Ja veel: enamik neist ei viitsi väikeste, alla 30 miljoni krooniste objektidega jännatagi.
Müüjad aga soovivad tihti hinda, mis ületab suuremategi unistajate kujutlusvõime. Tõsisemad kinnisvarafirmad hindavad arendusprojekti müügi/ostu netohinda alates 10 000 krooni ruutmeetrilt, sõltuvalt siis kohast ja projektist.
SEB Eesti Ühispanga jaepangandusdivisjoni juht Riho Unt ütles, et laenu andmisel lähtub pank kliendist, kliendi kogemustest, rahavoost, projektist ja omafinantseeringust. “Omafinantseeringu määr võib olla 20–50% käibemaksuta arendusprojekti maksumusest.” Finantseerimisotsuse tegemiseks ei ole vaja broneerimislepingute olemasolu, kuid see tuleb kasuks, kui pank hindab projekti müügiedukust, lisas Unt. “Laenu väljamaksmisel võib pank seada eeltingimuseks minimaalse nõutava broneerimislepingu olemasolu.”
Kommentaar
Raivo Juhanson
ERI Kinnisvara maakler
Jah, selliste projektide müük on suhtelises seisakus.
Põhjused peituvad eelkõige pankades, kes on karmistanud nii inimestele laenude andmist kui ka kinnisvaraarendajate projektide finantseerimist. Üldjuhul on nii, et ilma kehtestamata detailplaneeringuta pole võimalik pangast laenu saada, mis tähendab pikka ja kallist perioodi investorile. Ja pärast kehtestamist ollakse nõus umbes 50% ulatuses finantseerima, nõutakse ka eelbroneeringuid.
Kui ei ole kehtestatud detailplaneeringut, siis on müük raskendatud. Pangad eelistavad suuri ja tuntuid kinnisvaraarendajaid.
Suurte kinnisvaraarendusfirmade huvi Eestisse investeerida on kadunud.
