Eesti kinnisvaraturg liigub suurema likviidsuse poole. Seda kinnitavad minu viimase kolme kuu kogemused. Eesti pangad on asunud taas väljastama eluasemelaene üksikisikutele kui ka finantseerima erinevaid kinnisvaraarendusi. Usk, et Eesti pankade poolt väljastatavate laenude maht ja tingimused paranevad jätkuvalt sunnibki mind ja minu äripartnereid siin oma positsioone kinnistama.

Saabusin Itaaliast esmakordselt Eestisse 1998. aastal. Kuigi Eesti oli Jaapanist alguse saanud majanduslangusest mõjutatud langusfaasis ning kohalik pangandus oli hakanud liikuma rootslaste kätte, tajusin kohe, et tegelikult oli Eesti puhul tegemist väga investorisõbraliku, lihtsa ja mõistetava majanduskeskkonnaga. Välismaalasena hindasin kõrgelt seda kui lihtsaks ja vähest bürokraatiat nõudvaks oli tehtud siia investeerimine.

Tänaseks olen koos oma partneritega investeerinud siinsesse kinnisvaraturgu üle 35 miljoni euro ning meil on täiendavalt plaanis investeerida ligi 20 miljonit. Selleks oleme käivitanud aktiivse kampaania uute investorite kaasamiseks Itaaliast ja Prantsusmaalt. Ka minu sellenädalane siiasaabumine on seotud uutele investoritele vastuvõtu korraldamisega. Muuseas, enamus minu investoreid on ka mu isiklikud sõbrad või tuttavad.

Olen kõrvalt jälginud millise esmamulje Tallinn neile jätab. Nad kõik on lummatud Tallinna ilust ja siin valitsevast puhtusest ning korrast. Eriti muljetavaldav on aga minimaalne bürokraatia ja laialdased võimalused e-asjaajamiseks interneti teel. Uskuge mind, vanades Euroopa riikides on veel pankasid ja riiklikke asutusi, kus asjaajamine käib pastakaga erinevaid dokumendivorme täites. Loomulikult tuleb selleks eelnevalt kohale minna ja tüütavates järjekordades aega kulutada.

Tallinna kinnisvarasse hakkasin investeerima aastast 2002. Selleks ajaks olin endale selgeks teinud kohaliku pangandussektori toimimise ja Eesti valuutasüsteemi. Krooni seotus Saksa margaga ning hiljem euroga tõi küll teatava stabiilsuse kuid kätkes endas riske mida paljud kohalikud ärimehed ei paistnud tajuvat.

Stabiilne valuutasüsteem tõi siia palju välismaist laenuraha, hoogustas ületarbimist ning lõi petliku kujutelma Eesti majanduse kasvuperspektiividest. Peab tunnistama, et ka Eesti valitsus ei suutnud õigel aja reageerida ning nõnda juhtuski, et USA-st alguse saanud finants- ja kinnisvarakriis jõudis sisetarbimisest ülekuumenenud Eestisse oma valusaimal moel ning suur osa minu poolt prognoositud riskidest realiseerus väga lühikese aja jooksul.

Halbadest laenudest räsitud pankadel, kes pidid samal ajal 15 protsenti oma reservidest keskpangas hoiustama kohustusliku likviidsuspuhvrina, läks väga raskeks vastu tulla oma hättasattunud kinnisvaraklientidele. Headel aegadel väljastatud laenud hakkasid kiiresti hapuks minema, eriti nende projektide puhul mis ei genereerinud piisavalt rahavoogusid. See omakorda sundis pankasid kinnisvaraprojektide finantseerimisega hätta jäänud klientide projekte tooma tagasi turule (loe: üle võtma).

Loomulikult on ka pankade poolt asutatud kinnisvarafirmad aktiivselt positsioone sisse võtnud kuid häid investeerimisobjekte jätkub kõigile. Hättasattunud klientide arenduste tagasitoomine turule elavdas omal moel stagnatsiooni sattunud kinnisvaraturgu ning andis võimaluse uutele tulijatele.

Nähes neid arenguid ette, hakkasingi, koos oma partneritega, 2010. aastal eriti aktiivselt investeerima kohalikku kinnisvarasse. Investeerime põhiliselt stabiilset kassavoogu tootvatesse projektidesse mille intressitootlus on vähemalt 9 protsenti aastas mis on võrreldes Euroopa standarditega peaaegu kahekordne tootlus.

Samas ei ole meie eesmärgid seotud lühiajaliste spekulatsioonidega. Oleme siia tulnud pika investeerimisplaaniga. Selleks oleme asutanud kinnisvarafirma Colonna Kapital mille alla oleme toonud kõik senised kinnisvaraprojektid. Colonna Kinnisvara hallata on 70 000 m2 kontori ja elukondliku rendipinda ning arendamisel olev maht küündib 30 000 ruutmeetrini.

Täiendava argumendina osalemaks Eesti kinnisvaraturul näen asjaolu, et pärast ühinemist euroalaga on keskpank sunnitud vähendama kommertspankade kohustuslikke reservhoiuseid mis tähendab, et pankade kasutusse vabaneb täiendav hulk raha. Loomulikult sõltub selle raha liikumine väljastavatesse laenudesse ning sealhulgas kinnisvaralaenudesse eelkõige majanduskeskkonnast ja pankade riskivalmidusest. Kinnisvaraarenduste mahu ja investeeringute taastumise üheks peamiseks tingimuseks ongi pankade valmidus tuua laenuturule lisaraha ning alandada väljastatavate laenude marginali.

Kuigi kinnisvara hinnad on alanenud, ei luba praegune Euribor + 3 või 4 protsenti, samuti kõrge omafinantseeringunõue arendajale pikas perspektiivis piisavalt atraktiivset investeerimiskeskkonda. Varem või hiljem peab Eesti hakkama end võrdlema muu Euroopaga kus küll kinnisvara tootlus on vaid 4,5 protsenti kuid laenumarginaal samal ajale ei ületa Euribor+1 porotsenti.